Velmi praktickým institutem, zavedeným do českého právního řádu s účinností od 1. 1. 2014, je zákaz zcizení či zatížení věci, který je nově možné sjednat jako věcné právo. To znamená, že takový zákaz nebude působit pouze mezi stranami uzavřené smlouvy, ale bude působit vůči všem.
 
V praxi se začal tento způsob omezení dispozičního práva s věcí používat zejména při financování nákupu nemovitostí, kdy společně se zřízením zástavního práva k nemovité věci se sjednává i zákaz zcizení a zatížení nabývané nemovitosti do doby splacení hypotečního úvěru.
 
Právní úprava zákazu zcizení a zatížení nemovitostí je obsažena především v ustanovení § 1761 nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) a dále v zákoně č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.

V čem spočívá zákaz zcizení a zatížení věci?

Zákaz zcizení věci spočívá v povinnosti vlastníka věc po sjednanou dobu nezcizit, tj. nepřevést vlastnické právo na jinou osobu (např. prodejem, darováním apod.). Zvláštním případem zákazu zcizení je zákaz postoupení pohledávky (viz § 1881 odst. 1 NOZ).
 
Zákaz zatížení věci pak spočívá v povinnosti vlastníka věc nezatížit, tj. nezřídit k ní zástavní právo, služebnost, předkupní právo apod. NOZ upravuje speciálně některé případy zatížení, a to:

• zákaz zřízení zástavního práva k věci (viz § 1309 NOZ) a
• zákaz zatížení pozemku právem stavby (viz § 1252 NOZ).

V praxi jsou ve vztahu k ujednání o zákazu zcizení či zatížení věci sjednány různé zužující podmínky (např. pro nakládání s majetkem v rámci běžného obchodního styku) nebo často bývá zákaz zatížení omezen jen na určité typy zatížení.

Příklad 1

Pan Novák si koupil rodinný dům a za účelem jeho financování čerpal úvěr u banky ve výši 2.000.000 Kč. Ve vztahu k bance byl úvěr zajištěn jednak zřízením zástavního práva k rodinnému domu a dále bylo jako věcné právo zřízen zákaz zcizení a zatížení nemovitosti a jako takový zapsán do katastru nemovitostí.
 
Po dobu trvání zákazu zcizení nesmí pan Novák s nemovitostí nakládat, tj. nemůže ji převést na třetí osobu, nemůže k ní zřídit věcné břemeno, předkupní právo či jinak nemovitosti zatížit.

 
Zákaz zcizení a zákaz zatížení se vždy týká pouze právního jednání osoby, která tento závazek na sebe převzala. Nebude se vztahovat na situace, kdy k nakládání s věcí dojde na základě právních skutečností (tedy např. na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, na základě zákona či v důsledku úmrtí povinné osoby).

Příklad 2

Pokud by pan Novák z předchozího příkladu zemřel, pak zákaz nakládání s rodinným domem neznamená, že by jej jeho dědicové v rámci dědického řízení nemohli nabýt.

Zápis do katastru nemovitostí

Zřizuje-li se věcné právo zákazu zcizení a zatížení k věcem zapisovaným do veřejného seznamu či veřejného rejstříku, je nezbytné, aby do tohoto seznamu byl také zapsán zákaz zcizení či zatížení (např. u nemovitostí do katastru nemovitostí, u podílu v korporaci do obchodního rejstříku).

Podmínky pro zřízení zákazu zcizení a zatížení

Zákon stanoví, že zákaz zcizení a zatížení lze zřídit pouze v případě, že jsou splněny následující předpoklady, které musí být splněny současně:

• zákaz je zřizován na určitou a přiměřenou dobu – to znamená, že zákaz zcizení a zatížení věci nelze zřídit na dobu neurčitou. Přiměřenost se bude vždy vztahovat k zájmu, který je zákazem zcizení či zatížení chráněn (např. do doby splacení úvěru, do doby splnění určité smluvené povinnosti), a
• zákaz je zřizován v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany – nejčastěji bude zájmem hodným právní ochrany zájem věřitele na řádné splacení jeho pohledávky nebo na splnění určité sjednané povinnosti. Zákaz zatížení či zcizení tedy nelze zřídit bezdůvodně, aniž by existoval zájem strany, která ze zákazu těží, na určité ochraně svého práva.

Porušení zákazu zcizení a zatížení

V případě, že povinná strana poruší sjednaný zákaz zcizení či zatížení, jde především o porušení smluvní povinnosti s důsledky sjednanými ve smlouvě (např. se uplatní sjednaná smluvní pokuta, nastane předčasná splatnost dluhu, smluvní strana využije možnost odstoupit od smlouvy apod.).
 
V případě, že byl zákaz zcizení a zatížení sjednán jako právo věcné, pak takové porušení nebude mít účinky vůči osobě oprávněné z věcného práva, ledaže by třetí osoba byla v dobré víře a o zákazu zatížení či zcizení nevěděla a nemohla vědět.
 
To znamená, že osoba, která je oprávněná ze zákazu zcizení nebo zatížení, se v takovém případě bude moci domáhat uspokojení bez ohledu na to, že došlo ke zcizení věci nebo bylo zřízeno zatížení v rozporu se zákazem zcizení nebo zatížení. U nemovitostí katastrální úřad převod vlastnického práva či jeho zatížení nezapíše (půjde o překážku pro zápis převodu vlastnického práva či zatížení nemovité věci).