Předkupní právo je možné definovat jako smluvně či zákonem založený vztah mezi konkrétní osobou jako oprávněným (tuto osobu zákon označuje jako předkupníka) na straně jedné a vlastníkem určité věci (dlužníkem) na straně druhé, kdy předkupník má právo za stanovených podmínek věc přednostně nabýt před dalšími zájemci o koupi (koupěchtivými).
 
Strany, které sjednávají předkupní právo, se tedy označují následovně:

• osoba, v jejíž prospěch se předkupní právo zřizuje, se označuje jako předkupník,
• vlastník věci, k níž se zřizuje předkupní právo, se označuje jako dlužník nebo také jako prodávající,
• třetí osoba, které by chtěl dlužník věc prodat, se označuje jako koupěchtivý.

 
Předkupní právo rozlišujeme podle jeho účinků vůči třetím osobám na předkupní právo obligační a předkupní právo s účinky věcného práva. Podle způsobu vzniku pak rozlišujeme předkupní právo smluvní (vzniká smlouvou) a předkupní právo zákonné (vzniká na základě zákona).

Obligační předkupní právo

Obligační předkupní právo je takové, které působí zásadně pouze mezi účastníky smlouvy o předkupním právu (tj. nezavazuje jejich právní nástupce). To znamená, že povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi má pouze osoba, která se k tomu zavázala (dlužník) a pokud dlužník předkupní právo poruší a věc převede na třetí osobu, aniž by ji nabídnul předkupníkovi ke koupi, předkupní právo tím zanikne.
 
To samozřejmě platí i v případě, že dlužník věc nabídne předkupníkovi ke koupi a ten předkupní právo nevyužije nebo v případě, že dlužník věc zcizí jiným způsobem, než pro který bylo sjednáno předkupní právo (např. předkupní právo bylo sjednáno pouze pro případ koupě a dlužník věc daruje).
 
Nový vlastník věci již nemá povinnost věc nabídnout předkupníkovi ke koupi, bude-li ji prodávat. Strany si ale mohou ujednat, že výhrada předkupního práva zavazuje dědice, případně že předkupní právo lze zcizit.

Příklad 1

Pan Koblížek si ujednal s panem Vopičkou předkupní právo k jeho pozemku, a to jako právo obligační, které nebylo zapsáno do katastru nemovitostí. Současně si ujednali, že předkupní právo přechází i na dědice pana Koblížka.
 
Pan Koblížek zemřel a jeho právním nástupcem se stal jeho syn. Syn pana Koblížka tedy má i nadále vůči panu Vopičkovi předkupní právo k jeho pozemku, a to v rozsahu, v jakém jej měl pan Koblížek. Pokud by si ale smluvní strany přechod na dědice nesjednaly, pak by smrtí pana Koblížka předkupní právo zaniklo.

Předkupní právo jako právo věcné

Předkupní právo věcné naopak zavazuje nejen prvního povinného, ale po dobu existence předkupního práva i všechny jeho právní nástupce, tedy vlastníky věci zatížené předkupním právem.

Příklad 2

Pan Koblížek si ujednal s panem Vopičkou předkupní právo k jeho pozemku, a to jako právo věcné, které bylo zapsáno do katastru nemovitostí. Pan Koblížek se rozhodl, že pozemek prodá a tak jej přednostně nabídnul panu Vopičkovi ke koupi. Pan Vopička ale v současné době neměl peníze, a tak předkupní právo nevyužil.
 
Pan Koblížek prodal pozemek panu Novákovi. Pan Novák má povinnost, až bude pozemek prodávat, jej opět přednostně nabídnout ke koupi panu Vopičkovi.

Smluvní předkupní právo

Předkupní právo se sjednává smlouvou, a to zpravidla v kupní smlouvě jako tzv. vedlejší ujednání, nebo může být uzavřena i samostatně smlouva o předkupním právu. Zákon nevyžaduje obecně pro ujednání předkupního práva písemnou formu.
 
Písemná forma bude nezbytná v případě, že se předkupní právo zřizuje jako věcné právo k nemovité věci (viz § 560 nového občanského zákoníku, dále jen „NOZ“). Předkupník nabývá předkupní právo k nemovité věci jako právo věcné až jeho zápisem do katastru nemovitostí.
 
Předkupní právo se zpravidla sjednává pro případ, kdy bude chtít dlužník věc prodat. Zákon ale umožňuje sjednat předkupní právo i pro případ jiných způsobů zcizení (např. pro případ darování či vkladu do základního kapitálu obchodní společnosti).

Zákonné předkupní právo

V některých případech zákon přímo zakládá zákonné předkupní právo, aniž by bylo potřeba smluvního ujednání. Jedním z případů zákonného předkupního práva je první převod bytové jednotky, která vznikla rozdělením práva k domu na vlastnické právo k jednotkám. V takovém případě má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu (viz § 1187 NOZ).

Kdy vzniká povinnost nabídnout věc ke koupi

Povinnost dlužníka nabídnout věc předkupníkovi ke koupi vzniká až v okamžiku, kdy se předkupník rozhodne ji prodat třetí osobě (koupěchtivému) a uzavře s koupěchtivým smlouvu. Před tím, než se dlužník rozhodne věc prodat, nemá předkupník žádné právo, ani žádné právní prostředky požadovat po dlužníkovi, aby mu věc nabídnul ke koupi.
 
Předkupní právo nijak neomezuje dlužníka v nakládání s věcí, s výjimkou případů, kdy bude chtít věc prodat či jiným způsobem zcizit (bylo-li to ujednáno). Dlužník tedy může věc užívat, brát z ní plody a užitky, může věc zatížit zástavním právem či věcným břemenem (ledaže by si strany obligačně sjednaly, že takto dlužník s věcí nakládat nesmí). Dlužník může věc zatíženou předkupním právem i zničit.
 
V případě, že se dlužník rozhodne věc prodat, je povinen učinit nabídku předkupníkovi. Nabídka je učiněna ohlášením všech podmínek, tedy zejména je povinen oznámit předkupníkovi obsah smlouvy, kterou uzavřel s koupěchtivým, a předkupník je oprávněn věc za stejných podmínek od prodávajícího koupit.
 
V praxi bude pro předkupníka zpravidla nejpodstatnější výše kupní ceny, kterou musí prodávajícímu zaplatit ve sjednaných nebo zákonem stanovených lhůtách. V případě, že jde o nabídku ke koupi nemovité věci, je nutné, aby byla učiněna písemně. V ostatních případech zákon písemnou formu nevyžaduje, ale rozhodně ji mohu jen doporučit.
 
Pokud předkupník nabídku akceptuje, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem v zásadě za stejných podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Předkupník je povinen zaplatit prodávajícímu kupní cenu ve lhůtě, kterou si s prodávajícím sjednal, a pokud si žádnou lhůtu nesjednali, pak ve lhůtě do osmi dnů po nabídce u věci movité a do tří měsíců po nabídce u nemovité věci.
 
V případě, že předkupník v uvedené lhůtě kupní cenu nezaplatí, předkupní právo zaniká a již se nemůže domáhat uskutečnění koupě.

Příklad 3

Pan Koblížek si ujednal s panem Vopičkou obligační předkupní právo k osobnímu automobilu. Pan Koblížek se rozhodl, že auto prodá panu Novákovi, který mu za auto nabídnul kupní cenu ve výši 255.000 Kč. Pan Koblížek informoval pana Nováka o existenci předkupního práva a uzavřel s panem Novákem smlouvu s odkládací podmínkou, kdy smlouva nabude účinnosti v okamžiku, kdy pan Vopička nevyužije předkupního práva či se ho vzdá.
 
Po uzavření smlouvy zaslal panu Vopičkovi nabídku na koupi auta za 255.000 Kč a uvedl, že pokud má o automobil zájem, ať uhradí kupní cenu do 15 dnů (jde o lhůtu, kterou si sjednali) od doručení nabídky na účet, který v nabídce uvedl. Pan Vopička neměl čas se nabídkou zabývat a ozval se panu Koblížkovi až po třech týdnech s tím, že svého předkupního práva využívá.
 
Vzhledem k tomu, že neuhradil kupní cenu za automobil do 15 dnů po doručení nabídky, jeho předkupní právo uplynutím uvedené lhůty zaniklo a tím nabyla účinnosti smlouva s panem Novákem. Pan Vopička se již nemůže domáhat svého předkupního práva vůči panu Koblížkovi.