Vláda vydala začátkem roku nařízení, které snad jednou pro vždy ukončilo dohady o tom, zda má platit opravy v bytě nájemník, nebo pronajímatel. Nařízení totiž přesně vymezuje pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Nový občanský zákoník od 1. 1. 2014 stanovil v § 2257 pronajímatelům povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemníkům zase hradit výdaje za běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Avšak již blíže nevymezil, o co konkrétně by se mělo jednat.
Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. učinilo od 1. 1. 2016 všem dohadům konec, když přesně vymezilo pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související s užíváním bytu, a stanovilo též maximální roční limit, který je povinen nájemník zaplatit. Roční limit se ovšem vztahuje pouze na drobné opravy a nikoliv na běžnou údržbu, kterou nájemce hradí neomezeně.
Běžná údržba bytu
Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
Dále se za běžnou údržbu považuje udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.
A také kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje a kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
Drobné opravy podle věcného vymezení
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení – nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
Drobné opravy podle výše nákladů
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny výše, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč.
Pokud se na téže věci provádí několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
Roční limit nákladů
Pokud přesáhne součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
Příklad: Jestliže má byt podlahovou plochu např. 60 m2, nájemce musí zaplatit náklady na drobné opravy maximálně ve výši 6 000 Kč za rok. V případě, že součet nákladů za opravy tuto částku za kalendářní rok přesáhne, nepovažují se další opravy v daném kalendářním roce za drobné a tyto opravy pak hradí již majitel bytu (nikoli tedy nájemce).
Podlahovou plochou bytu se zde rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
Související článek:
Práva a povinnosti pronajímatele bytu
Komentáře
Patrik
21. 10. 2020, 08:12dobrý den , chci se zeptat ,jsem nájemcem bytu ,a chtěl bych se zeptat .na pár otázek ,bydlíme ve starém bytě ,a bydlíme tu 5 měsíců ,misme mu zaplatily kauci do předu než byla platná smlouva částkou 10.000kč .mi jme slyšeli od bývalého nájemce co bydlel předemnou že nevrací kauce .za druhé matu rozbitý záchod prasklí teče mu ze záchodu voda na podlahu a majítel nam to nechce spravit nemá v baráku hasicke přístroje vůbec se obyty nestara nevím jestli se má takhle chovat ma
jítel děkuji za váš čas
Dobroslava
26. 09. 2018, 09:20Zajímalo by mne , jako pronajímatele ,zda-li musím nájemci zaplatit, jim nově vyměněnou sklokeramickou el.varnou desku v ceně 8000,- kč. Děkuji
Ema
02. 09. 2018, 09:23Dobrý den,chci se zeptat. Jsem v pronájmu bytu 2kat. V bytě mám karmu na ohřev vody. Když jsme se nastěhovali byla v bytě stará karma . Jelikož dosloužila tak jsme chtěli po majiteli aby do bytu pořídil novou. On prohlásil, že pokud ji koupí ze své úhrady a né my,tak se tím prý stane náš byt z 2kategorie na 1 kategorii. A tím nám na tomto základě zvýší nájem o 800 Kč měsíčně. Proto se vás ptám má pravdu. Má na to nárok to udělat? Jsme povinni si karmu za své náklady pořídit. Prosím poraďte mi
Jirka
08. 10. 2016, 19:08Neví někdo jak posuzovat situaci, když se nastěhuji např. v polovině roku a provedu drobné opravy – je maximální cena oprav za m2 snížena také na polovinu? Děkuji
Jaromír Růžička
10. 05. 2016, 21:17Mě by zajímalo, čím byla vláda zmocněna vydat shora uvedené nařízení a jakým způsobem bude soudy při rozhodování sporů na toto nařízení nahlíženo.
Osobně jsem nikde v zíkoně nenašel zmínku o tom, že by vláda byla zmocněna tyto pojmy vymezit nějakým nařízením.