Realitní zprostředkovatel

Zprostředkovatelem může být fyzická i právnická osoba. Fyzická osoba musí být bezúhonná, tj. nesmí být pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena.

V případě právnické osoby platí přísné požadavky na skutečného majitele firmy. Musí být bezúhonný ve smyslu zákona o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. To samé platí i u fyzické osoby v rámci statutára firmy.

Další výraznou změnou, která je přijata kvůli zvýšení práv a ochrany klienta, je pojištění zprostředkovatele. Podle § 7 zákona o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“) je zprostředkovatel povinen po celou dobu výkonu realitní činnosti být pojištěn, a to pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování.

Limit pojistného plnění je nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.

Uvedené limity pojistného plnění se snižují na 50 % těm realitním zprostředkovatelům, kteří mají uzavřenou smlouvu s jinou právnickou osobou, která je též realitním zprostředkovatelem. Zprostředkovatel se sníženým limitem předloží klientovi na vyžádání smlouvu uzavřenou s právnickou osobou, jehož jménem či s nezaměnitelným užitím jeho obchodního jména či obchodní značky, je oprávněn poskytovat realitní zprostředkování.

Pokud byla v pojistné smlouvě uzavřené mezi pojišťovnou a zprostředkovatelem sjednána spoluúčast zprostředkovatele na škodě, nesmí překročit 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.

Realitní zprostředkovatel má povinnost prokázat Ministerstvu pro místní rozvoj do deseti pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy.

Realitní zprostředkovatel musí předložit klientovi (zájemci) na vyžádání pojistku potvrzující uzavření pojistné smlouvy.

Smlouva o realitním zprostředkování

Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

Realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování, která je vždy v písemné podobě (námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce).

Ve smlouvě o realitním zprostředkování musí být dle § 10 ZRZ uvedeno (jinak je smlouva neplatná – námitku neplatnost může vznést opět pouze zájemce) mimo jiné:

• označení předmětu převodu nebo předmětu užívání nebo požívání,
• výše kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná,
• výše provize nebo způsob jejího určení.

Realitní zprostředkovatel předá klientovi výpis z katastru nemovitostí (či z jiného veřejného seznamu) k předmětu realitního zprostředkování.

Stav evidovaný ve veřejném seznamu nesmí být starší než tři pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Pokud realitní zprostředkovatel nepředá zájemci předmětný výpis, může zájemce odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření.

Realitní zprostředkovatel poskytne zájemci (klientovi) úplné informace o závadách a omezeních vztahujících se k nemovitosti, o kterých věděl či měl vědět ve vztahu ke své odborné způsobilosti.

Má-li realitní zprostředkovatel sjednanou provizi mezi ním a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu nebo předmětu užívání nebo požívání, sdělí toto klientovi.

Podle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

Směnku nebo šek nelze použít ke splnění či zajištění dluhu ve vztahu ke spotřebitel u smlouvy o realitním zprostředkování.

Výhradní realitní zprostředkování, výpověď a provize

Smlouvy o výhradním zprostředkování byly v minulosti středem sváru v nejednom ujednání mezi realitní kanceláří a klientem. Nový zákon upravuje výhradní zprostředkování konkrétně.

Výhradní realitní zprostředkování:

• zahrnuje ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem (klientem) spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování ve stejné věci i s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele,
• předmětné ujednání může nabýt účinnosti nejdříve dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování,
• ujednání musí být v písemné formě,
• pokud je klient spotřebitelem, lze ujednat výhradní zprostředkování pouze na dobou určitou, a to na dobu ne delší než šest měsíců. Tato doba může být však opakovaně prodloužena. Takovéto prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

Je-li smlouva se spotřebitelem o realitním zprostředkování ujednána na dobu neurčitou, může výpovědní doba činit maximálně jeden měsíc.

Ujednání o výhradním realitním zprostředkování může být součástí smlouvy o realitním zprostředkování. V tomto případě pozor na požadované dodržování dob určitých a neurčitých (nelze u výhradního zastoupení) uvedených výše.

Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

Pokud smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemce k uzavření realitní smlouvy.

Záloha na provizi může být maximálně ve výši dvou třetin sjednané provize. Toto platí u zájemce, který je v postavení spotřebitele.

Nutno upozornit, že právo na provizi nemusí být naplněno, pokud dle § 19 odst. 4 ZRZ je smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.

Kontrola a přestupky

Kontrolu vykonává živnostenský úřad. U povinnosti zákonného pojištění kontrolu zajišťuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Tyto subjekty též přestupky projednávají.

Přestupky se týkají oblasti úschovy peněz a povinného pojištění. Za přestupek lze uložit pokutu dle typu provinění až do výše 1 000 000 Kč.

Pozor na přechodná ustanovení

Tak jak zpravidla bývá právní tradicí, právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti realitního zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé včetně práv a povinností z porušení smluv, jejichž účelem je realitní zprostředkování, uzavřených přede dnem nabytí účinnosti realitního zákona, se řídí dosavadními právními předpisy.

Podnikatel, který přede dnem nabytí účinnosti realitního zákona poskytoval realitní zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách č. 1 až 3 živnostenského zákona“ uvedené v příloze č. 4 (realitní činnost, správa a údržba nemovitostí) k živnostenskému zákonu, ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti realitního zákona, je povinen splnit podmínku povinného pojištění nejpozději do dvou měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

Lhůty k uzavření a zaslání dokladů o uzavřené pojistné smlouvě profesní odpovědnosti

Ministerstvo pro místní rozvoj po vyhlášení nouzového stavu jednostranně deklarovalo, že dobu jeho trvání nebude započítávat do běhu lhůty dle přechodného ustanovení v § 23 bodu 2. ZRZ. Protože celková doba tohoto stavu je aktuálně 50 dní, znamená to, že uvedená zákonná lhůta na splnění povinnosti uzavřít pojištění dle § 7 odst. 1 a 2 ZRZ se o tuto dobu prodlužuje, tj. do 22. června 2020.

Časová lhůta deseti pracovních dní dle § 7 odst. 4 ZRZ na doručení dokladů potvrzující uvedenou skutečnost Ministerstvu pro místní rozvoj však zůstává v platnosti.

Změny v živnostenském zákoně

S tím, jak vešel v účinnost nový právní předpis, musela se změnit i ustanovení živnostenského zákona:

1. V seznamu „živností vázaných“ se přidala nová živnost „Realitní zprostředkování“. Požadavky na odbornou způsobilost živnostníka jsou:
   • vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání právo, ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
   • vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, jeden rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona č. 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
   • vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a tři roky praxe v oboru, nebo
   • profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Do poznámky vedle odborné způsobilosti je uveden zákon č. 179/2006 Sb.

2. U „živností volných“ se zavádí nová živnosti „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“.
3. Podnikateli vznikla povinnost zajistit vykonávání živnosti výhradně fyzickými osobami majícími odbornou způsobilost, a tou je:
   • vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání právo, v oblasti vzdělávání ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
   • vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a jeden rok praxe v oboru,
   • profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání,
   • doklad o tříleté praxi v oboru v nezávislém postavení (§ 420 občanského zákoníku) nebo v pracovněprávním vztahu nebo
   • doklad o uznání odborné kvalifikace podle zvláštního právního předpisu.

Zákon o realitním zprostředkování nezasáhl do nařízení vlády o obsahových náplních jednotlivých živností, a proto zde stále najdete zastaralé ustanovení (poslední novela byla k 1. 7. 2019), kde se uvádí „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“, a nenajdete „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“ a „Realitní zprostředkování“.

Pokud podnikatel měl živnostenské oprávnění na „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“, byla mu živnostenským úřadem k 2. 3. 2020 v živnostenské rejstříku ukončena. Zároveň byla automaticky zapsána živnost „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“ se zahájením výkonu od 3. 3. 2020.

Podnikatel, který poskytoval realitní zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné a chce v poskytování realitního zprostředkování pokračovat, musí pak před uplynutím doby dvanácti měsíců (před novelou zákona bylo šest měsíců) ode dne nabytí účinnosti realitního zákona ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti.

V opačném případě uplynutím dvanácti měsíců jeho oprávnění k poskytování realitního zprostředkování zaniká.

Realitní zprostředkovatel je povinen zajistit splnění povinností v oblasti odborné způsobilosti fyzických osob vykonávající pro něho realitní činnost, a to nejpozději do dvou let ode dne nabytí účinnosti realitního zákona.

Zákon o realitním zprostředkování byl novelizován zákonem č. 190/2020 Sb., s účinností od 25. 4. 2020. Důvodem byla mimo jiné i stávající mimořádná situace (viz změna ze šesti měsíců na dvanáct měsíců u prokázání odborné způsobilosti).

Zmíněná novela též dává možnost fyzické osobě, která po dni účinnosti realitního zákona zahájí činnost realitního zprostředkování podle ZRZ a je oprávněna tuto činnost poskytovat na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s osobou, jež je realitním zprostředkovatelem, pouze jménem takové osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové osoby, může poskytovat realitní zprostředkování na základě živnosti ohlašovací volné „58. Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“.

Avšak nejdéle šest měsíců ode dne nabytí účinnosti realitního zákona. Po uplynutí této doby jeho oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné zaniká. Ještě je dobré upozornit, že předmětná fyzická osoba, která je v režimu výše uvedeném, nesmí poskytovat úschovu peněz za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

Závěrem dodávám, že např. důvodová zpráva k zákonu o realitním zprostředkování má 34 stránek. Provést v rámci toho článku zamyšlení i nad zmíněnou zprávou by přesahovalo účel dnešního textu. Rozhodně problematika realitního podnikání není tak jednoduchá, jak by se možná někomu zdálo pouze na podkladě relativně krátkého nového zákonného předpisu.

Související článek:
Změny v poskytování služeb realitních kanceláří – 1. díl