KOOV536/23.01.19 – Bezúplatný příjem v případě současného skončení nájemní a podnájemní smlouvy

Hmotný majetek v obecné rovině odepisuje poplatník, který má k hmotnému majetku vlastnické právo (§ 28 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů – dále jen „ZDP“).

Jednu z výjimek dává § 28 odst. 3 ZDP, dle kterého platí, že technické zhodnocení pronajatého hmotného majetku hrazené nájemcem nebo uživatelem, může na základě písemného souhlasu odpisovat nájemce či uživatel. A to za předpokladu, že odpisovatel technicky zhodnoceného majetku nezvýší o tyto výdaje svojí vstupní cenu.

Celá situace ohledně odpisování technického zhodnocení najatého majetku dostála v roce 2017 podstatné změny. Tu přinesl zákon č. 170/2017 Sb., který nabyl účinnosti 1. července 2017. Před účinností této novely nebylo přípustné, aby technické zhodnocení odepisoval někdo jiný než nájemce či vlastník předmětného majetku. Další osoby byly z odpisování vyloučeny, situace byla problematická především u podnájemců, na což se snažila reagovat zmíněná novela.

Po účinnosti novely se připouští, aby technické zhodnocení odepisoval i podnájemce. Při ukončení nájemního vztahu hrozí vlastníkovi riziko, že bude muset v souladu s § 23 odst. 6 ZDP navýšit svůj základ daně o hodnotu technického zhodnocení, které na najatém majetku provedl nájemce. Nepeněžní příjem se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování bez zvýšení odpisu v prvním roce odpisování, nebo znaleckým posudkem.

Obdobně postupujeme v případě, kdy dojde k písemnému zrušení souhlasu vlastníka s odpisováním technického zhodnocení doručenému nájemci. Výše uvedené se neuplatní za předpokladu, že vlastník promítl tyto skutečnosti ve svém účetnictví, a dále za předpokladu, že je technické zhodnocení vlastníkem odkoupeno.

Novelizoval se i § 28 odst. 7 ZDP, dle kterého platí, že se na podnájemní vztah hledí jako na vztah nájemní, což znamená, že nájemce se pro účely ustanovení ZDP považuje za vlastníka a podnájemce za nájemce.

Což má dopad nejen na možnost odepisovat technické zhodnocení podnájemcem, ale má to své konsekvence i na možnost vzniku nepeněžního příjmu na straně nájemce při ukončení podnájemního vztahu.

Pak totiž platí, že se výše uvedený § 23 odst. 6 ZDP aplikuje i v případě, kdy končí podnájemní vztah. To znamená, že nájemci vzniká nepeněžní příjem ve výši zůstatkové ceny technického zhodnocení podnajatého majetku provedeného podnájemcem. I zde platí, že se nepeněžní příjem ocenění zůstatkovou cenou, kterou byl měl majetek při rovnoměrném odpisování bez zvýšení odpisu v prvním roce odepisování, nebo znaleckým posudkem.

Koordinační výbor se zabývá především situací, kdy je současně ukončen jak vztah nájemní, tak podnájemní, neboť čistě gramatický výklad § 28 odst. 7 ZDP by vedl ke zdanění nepeněžního příjmu jak na straně vlastníka, tak na straně nájemce.

Příspěvek byl nakonec Generálním finančním ředitelstvím uzavřen bez rozporu, akceptoval se názor, že v případě současného ukončení vztahu nájemního a podnájemního vzniká nepeněžní příjem pouze vlastníkovi, a nikoli nájemci. Neboť v jeho případě k realizaci příjmu (ve světle soudní judikatury) nedošlo.

KOOV 528/19.09.18 – Daň z nabytí nemovitých věcí z pohledu daní z příjmů

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je – relativně nově – podle § 1 odst. 1 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí výhradně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

V průběhu roku 2016 došlo ke změně. Před touto změnou platilo, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí může být i převodce vlastnického práva k nemovité věci, a to v případech, kdy jde o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou. A převodce s nabyvatelem se v kupní nebo směnné smlouvě mohli dohodnout, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je převodce vlastnického práva (prodávající).

Tato možnost byla počínaje listopadem roku 2016 vyloučena, poplatníkem je nyní výhradně nabyvatel předmětné nemovité věci. Argumentem mimo jiné byl též důvod, že se jedná o daň z nabytí nemovitých věcí a převodce v případě prodeje nemovité věci žádnou nemovitou věc nenabývá.

Podle § 24 odst. 2 písm. ch) ZDP platí, že daň z nabytí nemovitých věcí je jednorázově daňově uznatelným výdajem (nákladem), pokud byla zaplacena a dále za předpokladu, že není součástí ocenění dlouhodobého majetku.

Příspěvek se věnuje především otázce, zda je nabyvatelem zaplacená daň z nabytí nemovitých věcí jednorázovým výdajem (nákladem), či se jedná o položku, která zvýší vstupní cenu pořizovaného majetku, a tedy ovlivní základ daně prostřednictvím odpisů v následujících několika letech.

Vstupní cenu dlouhodobého hmotného majetku pro účely daní z příjmů upravuje § 29 ZDP, přičemž v případě úplatného pořízení dlouhodobého hmotného majetku (dále budeme hovořit o pořízení nemovité věci) je vstupní cenou pořizovací cena.

ZDP se zde odkazuje na § 25 odst. 5 zákona o účetnictví (dále jen „ZoÚ“), kde se uvádí, že pořizovací cenou rozumíme cenu, za kterou se majetek pořídil, a náklady s jeho pořízením související.

Náklady související s pořízením dlouhodobého majetku pak doplňuje § 47 vyhlášky č. 500/2002 Sb., o účetnictví. Generální finanční ředitelství v tomto příspěvku vyslovilo názor, že v případě vzniku daňové povinnosti z titulu úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité věci je nesporné, že náklad na daň z nabytí nemovitých věcí má příčinnou souvislost s pořízením dlouhodobého majetku, a je součástí jeho ocenění pořizovací cenou podle § 25 odst. 1 písm. a) ZoÚ.

Závěr příspěvku je takový, že u účetních jednotek je daň z nabytí nemovitých věcí součástí ocenění nemovité věci, a nelze ji považovat za jednorázový náklad dle § 24 odst. 2 písm. ch) ZDP.

Situace je odlišná u poplatníků daně z příjmů fyzických osob, kteří nevedou účetnictví, neboť ty se dle názoru Generálního finančního ředitelství mohou rozhodnout, zda budou daň z nabytí nemovitých věcí považovat za jednorázový výdaj dle § 24 odst. 2 písm. ch) ZDP, či zda ji zahrnou do vstupní ceny nemovité věci.

Související článek:
Průvoce Koordinačními výbory – 1. díl