V dnešním článku se zaměříme na téma vkladu nemovitosti do podnikání u fyzické osoby, která má příjmy podle § 7 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Pokud OSVČ používá ke své činnosti vlastní nemovitost a chce uplatňovat daňově účinné výdaje související s nemovitostí (odpisy, opravy a údržba, technické zhodnocení apod.), pak musí tuto nemovitost vložit do obchodního majetku.

Co je obchodní majetek a jak se do něj provádí vklad nemovitosti?

Odpověď na tuto otázku nalezneme v § 4 odst. 4 ZDP: „Obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob se pro účely daní z příjmů rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci.“

Z uvedeného vyplývá, že se musí jednat o majetek:

• Který je ve vlastnictví OSVČ

Musí se jednat o vlastní nemovitost. V případě, že je nemovitost ve společném jmění manželů, pak druhý z manželů, který nepodniká, by měl dát souhlas prvnímu z manželů k zařazení společné nemovitosti do obchodního majetku – viz § 715 odst. 1 občanského zákoníku: „Má-li být součást společného jmění použita k podnikání jednoho z manželů a přesahuje-li majetková hodnota toho, co má být použito, míru přiměřenou majetkovým poměrům manželů, vyžaduje se při prvním takovém použití souhlas druhého manžela. Byl-li druhý manžel opomenut, může se dovolat neplatnosti takového jednání.“

• Který je uveden v daňové evidenci nebo o kterém je účtováno v účetnictví

Daňovou evidenci upravuje ustanovení § 7b ZDP. V praxi se nejčastěji setkáme s tím, že uvedením do daňové evidence bude den, kdy byla vytvořena karta majetku, která obsahuje zejména údaje potřebné pro stanovení odpisů, ale také datum zařazení do obchodního majetku. Jelikož vymezení obchodního majetku míří na majetek uvedený v daňové evidenci, pak se tato problematika nebude týkat:

• OSVČ, které uplatňují paušální výdaje (výdaje procentem z příjmů) – tito poplatníci nemají obchodní majetek a výdajový paušál v sobě zahrnuje veškeré výdaje poplatníka, to znamená také veškeré výdaje související s nemovitostí,
• poplatníků s příjmy z pronájmu nemovitých věcí – ti též nemají obchodní majetek, nicméně mohou uplatnit výdaje související s pronajímanou nemovitostí ve skutečné výši, a to na základě § 9 odst. 6 ZDP.

Jestliže by OSVČ nezařadila nemovitost do obchodního majetku, nelze výdaje v souvislosti s nemovitostí zařadit do daňově uznatelných – viz § 25 odst. 1 písm. u) ZDP.

Pokud je nemovitost k podnikání používaná jen zčásti, pak se do obchodního majetku vkládá celá, ale odpisy a ostatní výdaje se rozdělí na daňově účinné a neúčinné dle vhodného kritéria. Nejčastěji se jako kritéria pro rozdělení výdajů používá poměr ploch v m² užívaných k podnikání a k soukromým účelům.

Pokud například OSVČ používá přízemí domu k podnikání a první patro k bydlení, pak poměr podlahových ploch bude 50 % podnikání a 50 % soukromé účely. Odpisy a například výdaje na opravu střechy zaeviduje z 50 % do výdajů daňově uznatelných a z 50 % do výdajů daňově neuznatelných, a to opět v souladu s § 25 odst. 1 písm. u) ZDP.

V jaké ceně nemovitost zařadíme do obchodního majetku?

Již jsme si řekli, že v obchodním majetku bude nemovitost, o které je účtováno, nebo nemovitost, která je evidována v daňové evidenci. O daňové evidenci pojednává ustanovení § 7b ZDP. Zde je v odstavci 3 stanoveno, že „pro ocenění majetku a dluhů v daňové evidenci se hmotný majetek oceňuje podle § 29.“

Podíváme-li se na § 29 ZDP, pak dle odst. 1 se vstupní cenou hmotného majetku rozumí:

• Pořizovací cena, je-li pořízen úplatně – u nemovitého majetku, který poplatník pořídil úplatně v době delší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, je to potom reprodukční pořizovací cena. U nemovitého majetku, který poplatník pořídil úplatně v době kratší než 5 let před jejich vložením do obchodního majetku nebo v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, se pořizovací cena zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení.
• Vlastní náklady, je-li pořízen nebo vyroben ve vlastní režii – toto se použije i u poplatníků, kteří nevedou účetnictví. U nemovitých věcí, které poplatník pořídil nebo vyrobil ve vlastní režii v době delší než 5 let před jejich vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, je to potom reprodukční pořizovací cena. U nemovitých věcí, které poplatník pořídil nebo vyrobil ve vlastní režii v době kratší než 5 let před jejich vložením do obchodního majetku nebo v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, se vlastní náklady zvyšují o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení.
• Reprodukční pořizovací cena – použije se v ostatních případech a určuje se podle zvláštního právního předpisu.
• Při nabytí majetku bezúplatně cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí, s výjimkou majetku odpisovaného podle § 30 odst. 10 písm. a) ZDP, pokud u poplatníků neuplynula od nabytí doba delší než 5 let, zvýšená u nemovitých věcí o náklady vynaložené na opravy a technické zhodnocení. Pokud je doba od nabytí delší než 5 let, rozumí se touto cenou reprodukční pořizovací cena.

Důležité je si uvědomit, že nemovitost, která byla pořízena úplatně v době do 5 let před vložením do obchodního majetku, nelze zařadit jinak než v pořizovací ceně, tj. v ceně, za jakou byla nemovitost nakoupena.

Teprve v období, kdy byla nemovitost pořízena úplatně více jak 5 let před vložením do obchodního majetku, se použije aktuální reprodukční pořizovací cena, která se stanoví na základě zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Jedná se o ocenění, které provádí znalec.

Závěrem bych ještě upozornil na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti, která byla vložena do obchodního majetku. V tomto případě platí časový test na osvobození, který je vázán na vyřazení z obchodního majetku, nikoliv na dobu od pořízení do doby prodeje – viz § 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností BS daně s.r.o.