Byl jeden domeček, v tom domečku stoleček, na stolečku – daňové zákony. Název tohoto článku, převzatý z dětské říkanky, jsem použila proto, že jsem se rozhodla přiblížit čtenářům strasti klienta a daňového poradce s jedním developerským projektem.
 
Ve své praxi jsem se tématu výstavby bytů nevěnovala nikdy. Až se před třemi lety ozval jeden můj velmi dobrý známý, že se rozhodl uvést do života dlouho odkládaný projekt výstavby bytového domu, protože má pozemky „zaparkované“ v jedné ze svých firem již přes 10 let.
 
Protože se jednalo o malý objekt a navíc druhý spolumajitel byl přímo z oboru výstavby a rozuměl i účetnictví a daním, kývla jsem na jeho nabídku a začala se potýkat s prvními problémy daňového řešení.
 
Jistě každý chápe, že projekt výstavby bytů není krátkodobá záležitost a přesahuje do více let. Přitom pochopitelně může dojít ke změnám v daňových i účetních předpisech. Ovšem že jich bude nakonec tolik, jsem nečekala ani já.

Sazba DPH doznala změn

Vše začalo úpravou kalkulace cen, neboť sazba DPH doznala změn od doby, kdy se nakoupil pozemek a byl zamýšlen projekt. Zde byla změna pouze matematická, v Excelu se vyměnil výpočet z 9 % na 15 % a z 19 % na 21 % (pamětníci nyní jistě tuší, že původně byl záměr uskutečnit projekt v roce 2009 a aktualizace byla provedena na rok 2013).
 
Rozdělení na sociální byty, vymezené v zákoně o DPH limitem 120 m² započitatelné plochy, a na ty ostatní, přiměl projektanta finalizovat projekt výstavby tak, aby i po výsledném přeměření skutečné výměry nedošlo někde k „překlopení“ bytu na ty s vyšší sazbou – nějak jsme si neuměli představit, že bychom klientům následně vysvětlovali, že jejich byt je již nyní „nesociální“ a díky nějakému decimetru čtverečnímu sice už nejsou „sociálové“, ale musí ještě doplatit 6 % z ceny bytu a užívat si svého většího prostoru, který by byl opticky téměř nerozpoznatelný.
 
Vyříkali jsme si i otázku garážových stání, které ve svých variantách nabízí rozptyl zdanění opravdu nevídaný pro pohled laika, který chce parkovat své vozidlo na vyznačeném místě. Pro někoho stejný užitek, pro druhého výrazný rozdíl v dosaženém zisku – to je smysl legální daňové optimalizace, která musí respektovat faktický stav výstavby, ale i právní rámec prodávaného majetku.
 
Klienti tedy budou mít jednu cenu za vše, co si kupují, a nebytový prostor garážových stání bude tvořit příslušenství k jednotkám s výlučným užíváním parkujících.

Změnila se i definice stavebního pozemku

Stavební povolení se rozběhlo, klient začal v průběhu roku 2013 nabízet byty na webu i se vzorovými smlouvami a cenovou nabídkou, s termínem dokončení 2014. A protože byl informovaný, měl připraveny dvě varianty smluv, neboť k 1. 1. 2014 vstoupila v platnost novela občanského zákoníku. Stavba již není samostatně evidovaná vedle pozemku, ale je součástí pozemku, na kterém stojí.
 
Tato právnická věc byla ovšem inspirací i v zákoně o DPH, kdy se od 1. 1. 2014 změnila definice stavebního pozemku a s tím související osvobození od DPH při prodeji pozemku, pokud na něm již je stavba alespoň v takové fázi, že je vidět rozmístění prvního nadzemního podlaží.
 
Pro klienta tedy přišla úprava kalkulace cen, protože bylo zřejmé, že se v roce 2013 příliš klientů nepohrne uhradit plnou cenu bytu, aby dosáhli na původní zdanění bytu a osvobození zastavěného pozemku, když dům byl teprve v počáteční fázi výstavby. Ale ceny již byly na webu a z marketingového hlediska nebylo moc vhodné je měnit najednou skokově, jak to přinesl zákon (pravda, změna byla „jen“ u pozemku, ale rozdíl mezi 0 % a 15, resp. 21 % z jakékoli ceny je značný). Nemělo již význam dělit cenu na pozemek a na byt, protože osvobození v podstatě padlo – v katastru bylo evidováno jen jedno parcelní číslo pozemku, na kterém se stavělo.
 
V prosinci 2013 jsme měli mít ještě jasněji, jak byla myšlena očekávaná novelizace zákona o DPH – světlo světa spatřila informace Generálního finančního ředitelství, čím se máme 1. 1. 2014 řídit při prodeji vybraných nemovitých věcí.
 
Správnost naší kalkulace mi trochu narušilo školení experta na zdanění developerských projektů, kterého jsem se účastnila v únoru 2014, a který s uvedeným dokumentem nesouhlasil a nabídl trochu jinou variantu.
 
Nyní jsem si na svůj profesní stoleček tedy musela vytáhnout další stoh papírů citovaných judikátů a směrnice EU o DPH a porovnat jejich závěry (pravda, moc mi to nepomohlo, neboť vše dosud řešené bylo ještě pod kuratelou starého občanského zákoníku – ale to se mne za tři roky při daňové kontrole ptát nikdo nebude, jak to, že to nebylo jasné k 1. 1. 2014, když přece již měsíc předem vznikla podrobná informace z úřadu).

Co je doma, to se počítá

V létě 2014 jsme poklidně probíhající výstavbu trochu oživili bádáním nad novelou zákona o DPH, která k 1. 1. 2015 měla zase upravit zdanění pozemků u staveb. Vznikla tedy jakási „mezikalkulace“ ziskovosti projektu, pokud by novela prošla.
 
Všimněte si, že již nepoužívám spojení kalkulace cen – tyto změny by klient nesl výhradně na své náklady, neboť ceny v reklamách avizoval spíše se slevami a nikoli se zvýšením pro překotný vývoj legislativy. Změna zákona nakonec neprošla, resp. byla přesunuta na rok 2016, a nám odpadlo využití připravené upravené kalkulace.
 
Na podzim 2014 se mi klient ozval s dotazem, co se počítá do započitatelné plochy bytů. Přiblížila se totiž doba zápisu rozestavěnosti domu do katastru nemovitostí, kde se změnil způsob zápisu spoluvlastnického podílu jednotek. Z hlavy jsem odpověděla, že pro účely zákona o DPH je to faktická výměra místností bez příček v bytě a místnost tvořící příslušenství.
 
Tuto informaci jsem si pak ještě ověřila v zákoně, že jsem se nemýlila. Klient nyní nemusel upravit kalkulaci cen, ale svou technickou evidenci, protože po něm katastr požadoval výměru i s příčkami. Byt se všem najednou opticky zvětšil a my jsme se u čtyř bytů dostali do problému, protože s příčkami překročily limit „sociálna“, tedy 120 m².

Ale šlo zatím jen o administrativní nesoulad – skutečnou výměru bytů bez příček lehce odvodíme z finálních výkresů a rozdíl mezi kupní smlouvou a tím, co má být pro účely DPH započítané, bude snadno dohledatelný, byť možná pro kontrolora zprvu matoucí.
 
Zároveň bylo již známo, že se výstavba protáhne do roku 2015, hledala jsem tedy v ještě neschválených novelách zákona o DPH a světe, div se – paragraf o podlahové ploše ze zákona zmizel.
 
Prošla jsem důvodovou zprávu a zjistila, že je snahou od roku 2015 počítat podlahovou plochu podle toho, jak se jí řídí katastr od roku 2014. (Jen rok zpětně, to není zase takové zpoždění, že?)

Konec dobrý, všechno dobré?

„Hraniční“ byty s výměrou kolem 120 m² nebyly v roce 2014 ještě rezervovány všechny, takže se mohlo stát, že od roku 2015 celé jejich zdanění nebude 15%, ale 21%. A u těch rezervovaných by byla situace ještě absurdnější – zálohy zaplacené v roce 2014 zdaněné jako sociální, doplatky v roce 2015 zdaněné jako nesociální.
 
To již tedy opravdu nešlo promítnout do cen směrem k zájemcům o byty, takže klient si svou kalkulaci ziskovosti upravil na dvě varianty – aniž by cokoli udělal stavebně jinak, bude mít několik bytů s jinou ziskovou marží. Podle toho, jak kdo zaplatí zálohy.
 
Při tomto výpočtu jsme naštěstí narazili na neuvěřitelnou shodu náhod – všechny hraniční byty měly k sobě navázány sklepy jako příslušenství bytu. Uzavřená místnost sklepu se v zákoně o DPH počítala do konce roku 2014 do podlahové plochy bytu. Od roku 2015 však již nikoliv. Takže nám byty do sociálna nakonec spadly definitivně a nemuseli jsme se klepat, že dělníci postaví stěnu o pár čísel vedle, čímž naplní státní kasu v podobě vyšší sazby DPH pro daný byt.
 
Zůstaly jen dva byty, které neoddiskutovatelně nesou vyšší sazbu DPH – a to po celou dobu projektu, jaká krása (tedy jen se změnou ve zdanění pozemku, který byl původně u projektu počítán celý jako osvobozený od DPH).
 
Poslední rozruch přišel v závěru roku 2014, kdy katastr požadoval rozparcelovat pozemek a vykreslit původní jedno parcelní číslo přesně podle půdorysu domu, předzahrádek, chodníků a inženýrských sítí. A začalo další kolečko bádání, co to přinese do daňové zátěže projektu.
 
Nemusím snad již ani rozepisovat, že si klient opět část svých zisků převedl do kolonky odvodu státu – tak stabilní byla jeho daňová zátěž po dobu výstavby. A nemyslím si, že by bylo možné projekt nastavit v roce 2013 tak, aby prošel v nezměněné daňové výši až do roku 2015 – z hlediska výstavby však doby relativně krátké.
 
I takové umí být podnikání!

Článek byl připravený ve spolupráci se společností Finservis s.r.o.