Cílem změn daně z nemovitých věcí, které se promítly do konsolidačního balíčku, bylo především:

• zvýšení daně,
• zavedení inflačního koeficientu,
• komplexní úprava koeficientů, kterými mohou obce ovlivňovat výnos z této daně,
• vyjasnění některých problematických otázek vzniklých při správě daně z nemovitých věcí, úprava, příp. odstranění nesystematických výjimek,
• snaha o navázání na katastr nemovitostí a pojmosloví dle katastrálního zákona,
• snížení nadměrného daňového zatížení u obtížně využitelných pozemků druhu ostatní plocha.

Finanční úřady samy stanoví novou výši daně, kterou na konci dubna či v průběhu května sdělí poplatníkům. Stejně tak při stanovení daně zohlední řadu dalších změn, které novela přinesla.

Přesto bude muset přibližně 100 tisíc poplatníků podat do konce ledna daňové přiznání. Zpozornět by měli zejména majitelé garáží, pozemků nebo rekreačních staveb, protože nově se bude zdanění řídit podle údajů v katastru nemovitostí, a nikoliv podle skutečného účelu používání.

Připomeňme, že termín pro podání přiznání k dani z nemovitých věcí je 31. leden.

Zvýšení daně z nemovitých věcí

Sazby daně z nemovitých věcí se od 1. 1. 2024 zvýší průměrně o 80 %. Daňové zatížení, co se daně z nemovitých věcí týká, bylo v ČR velmi nízké, což nás řadilo na 24. místo ze zemí EU v podílu výnosu daně z nemovitých věcí na celkovém daňovém výnosu. Proto nyní dochází ke zvýšení daně.

U staveb se sazba daně zvyšovala o 0,75 Kč za každé nadzemní podlaží, nově to bude o 1,40 Kč.

Dochází ke zvýšení daně u nebytového prostoru užívaného k podnikání z 2 Kč na 3,50 Kč za 1 m². Nově se zvýšení daně použije i u těch poplatníků, kteří v budově obytného domu či v bytech poskytují ubytování – tito poplatníci budou muset podat daňové přiznání a tuto skutečnost správci daně v něm deklarovat.

Obce mohou obecně závaznou vyhláškou koeficient zvýšit. Aktuální koeficienty pro rok 2024 lze vyhledat na stránkách Finanční správy.

Pouze z důvodů změny výše sazeb a koeficientů nemusí poplatník podávat daňové přiznání, správce daně stanoví daň hromadným předpisným seznamem ve výši poslední známé daně přepočtené aktuálními sazbami a koeficienty a zašle poplatníkovi do termínu placení daně informaci s údaji pro placení daně. Termín pro placení daně je 31. 5. 2024.

Inflační koeficient

Od roku 2024 se zavádí inflační koeficient. Tím se bude násobit výsledná daň z pozemků a ze staveb a jednotek. Pro rok 2024 je tento inflační koeficient stanoven ve výši 1,0.

Změnu inflačního koeficientu bude vyhlašovat Ministerstvo financí formou sdělení zveřejněného ve Sbírce zákonů do 30. 6. kalendářního roku bezprostředně předcházejícího zdaňovacímu období. Meziročně může dojít ke zvýšení inflačního koeficientu maximálně o 20 %.

Z titulu zvýšení inflačního koeficientu opět nebude v budoucnu potřeba podávat daňové přiznání, správce daně sám promítne jeho zvýšení do vyměření daně z nemovitých věcí.

Zdanění garáže

Garáží se nově rozumí zdanitelná stavba se způsobem využití garáž. Ale pozor, dle zákona je definice využití taková, že za budovu garáže se bude považovat budova evidovaná v katastru nemovitostí se způsobem využití stavby garáž, a to bez ohledu na to, zda způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu.

Pokud tedy poplatník zatím uváděl garáž např. jako příslušenství k obytnému domu, musí do 31. 1. 2024 podat daňové přiznání a měnit zde začlenění stavby do kategorie garáž.

Naopak, pokud poplatník měl ve svém daňovém přiznání deklarovánu jinou stavbu jako garáž, ač je v katastru nemovitostí uvedena jako např. jiná stavba, též i jemu vzniká povinnost podat daňové přiznání.

U garáží neevidovaných v katastru nemovitostí nedochází ke změnám. V těchto případech by se tedy mělo postupovat jako doposud dle skutečného užívání.

Výjimku ze zdanění garáží pak je případ, kdy je garáž užívána pro podnikání. Poplatník má v tomto případě povinnost uplatnit sazbu daně pro příslušný druh podnikání.

Zdanění budov pro rodinnou rekreaci

Na rozdíl od roku 2023 od roku 2024 platí, že za budovu pro rodinnou rekreaci se považuje zdanitelná stavba evidovaná v katastru nemovitostí se způsobem využití stavby budova pro rodinnou rekreaci, a to bez ohledu na to, zda způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu. Jako u garáží i tady bude podstatný zápis v katastru nemovitostí a skutečnost, že je objekt využíván k trvalému bydlení, již nebude mít vliv na jeho zatřídění.

Změna, která spočívá pouze v zařazení budovy do sazby daně pro rodinnou generaci, bude provedena správcem daně a poplatníkovi tak nevznikne povinnost podat daňové přiznání.

Stavební pozemky a zpevněné plochy pozemků nově

Od roku 2024 budeme nově u parcely vybírat, zda se jedná o pozemkovou nebo o stavební parcelu. Stavební pozemek je nově definován jako pozemek nebo jeho část, které jsou určené podle pravomocného povolení stavby podle stavebního zákona k zastavění zdanitelnou stavbou, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části stavby. Nově tak bude za stavební pozemek považován i pozemek, na nějž má poplatník vydané pravomocné povolení stavby, a to i když se staví na pozemku, kde již jiná zdanitelná stavba stojí.

Postup tedy bude takový, že pokud např. developer staví na pozemku několik rodinných domů a jeden je již hotov (tj. jedná se o pozemek, na němž stojí zdanitelná stavba), bude muset podat daňové přiznání, kam jednak uvede stavební pozemek v rozsahu zastavěné plochy budoucí zdanitelné stavby (tedy všech domů na něž má pravomocné povolení stavby). Zbytek pozemku uvede na dalším listu přiznání dle druhu uvedeného v katastru nemovitostí. Ve výsledku tak dojde jen pro účely daně k rozdělení pozemku na dvě části.

Jednou ze zásadních změn definice zpevněné plochy pozemku oproti stávající právní úpravě je vypuštění vazby na druh pozemku. Zpevněnou plochou pozemku bude pozemek nebo jeho část, které jsou užívány k podnikání nebo které má podnikatel zařazeny v obchodním majetku podle zákona o daních z příjmů, jejichž povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénu nebo nádrže, pokud tyto nejsou zdanitelnou stavbou. Zpevněná plocha se již může nacházet na jakémkoli druhu pozemku. Pokud je zpevněna pouze část pozemku, i zde dojde k tomu, že pro účely daně se tento pozemek rozpadne na dva pozemky.

Okruh případů, kdy poplatníkem daně z nemovitých věcí bude uživatel nemovité věci

Nově se rozšiřuje okruh případů, kdy se stává uživatel nemovité věci poplatníkem daně. Jedná se o následující případy:

• jedná se o pozemek, se kterým je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových,
• jedná se o zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku, vyjma zdanitelné stavby a jednotky sloužící pro bydlení, se kterou je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových,
• jedná se o zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku, vyjma zdanitelné stavby a jednotky sloužící pro bydlení, pokud vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám.

Těmto uživatelům nově vzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. 1. 2024.

Změny v osvobození

Nově se ruší osvobození pozemků, zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek sloužících výlučně:

• k úpravě odpadů pro jejich další využití podle právních předpisů upravujících odpady,
• k asanaci a rekultivaci skládek odpadů podle právních předpisů upravujících odpady,
• pro třídění a sběr odpadů,
• pro tepelné, biologické, chemické nebo fyzikální zneškodňování odpadů,
• pro povolenou skládku podle zákona o odpadech.

Osvobozeny jsou:

• zdanitelné jednotky přenosové, přepravní nebo distribuční soustavy nebo rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona, zdanitelné stavby jsou osvobozeny jen částečně,
• lesní pozemky v rozsahu, ve kterém se na nich nacházejí lesy pod vlivem imisí podle lesního zákona zařazené do dvou nejvyšších pásem ohrožení. Do konce roku 2023 to byly pozemky určené k plnění funkcí lesa, na nichž se nacházejí lesy hospodářské pod vlivem imisí zařazené do dvou nejvyšších pásem ohrožení,
• pozemky zatížené právem stavby, pokud je stavebníkem obec, na jejímž území se tyto pozemky nacházejí,
• pozemky, zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky sloužící zařízením služby péče o dítě v dětské skupině,
• pozemky, zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky sloužící sociálním družstvům,
• rozšiřuje se osvobození z pozemků v národních parcích i na pozemky zařazené do zóny přírodě blízké (osvobození je nutné uplatnit v daňovém přiznání).

Obec může obecně závaznou vyhláškou osvobodit:

• všechny zemědělské pozemky nacházející se na jejím území,
• všechny pozemky ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň nebo jiná plocha nacházející se na jejím území.

Co nově není předmětem daně z nemovitých věcí

Z předmětu daně byly vyjmuty rybníky sloužící k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb. Nově nebudou předmětem daně žádné vodní plochy. Opět nevzniká z tohoto důvodu povinnost podat daňové přiznání. Pokud by poplatník vlastnil pouze rybníky, přestane tak být od roku 2024 poplatníkem daně z nemovitých věcí.

Nová sazba daně pro nevyužitelné pozemky a pro ostatní plochy se způsobem využití ostatní plocha

Pozemky druhu ostatní plocha se způsobem využití pozemku neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň (nevyužitelné pozemky) jsou od zdaňovacího období roku 2024 zařazeny do skupiny nevyužitelných ostatních ploch a použije se u nich sazba daně 0,08 Kč za m². Jedná se o snížení ze stávající sazby daně 0,20 Kč za m². Zde nevzniká povinnost podat daňové přiznání, správce daně sám promítne změnu sazby do daňového přiznání.

Pozemky druhu ostatní plocha se způsobem využití pozemku jiná plocha jsou od zdaňovacího období roku 2024 zařazeny do tzv. skupiny jiných ploch a použije se u nich sazba daně 0,35 Kč za m². Jedná se o zvýšení ze stávající sazby daně 0,20 Kč za m². Ani zde nevzniká povinnost podat daňové přiznání, správce daně sám promítne změnu sazby do daňového přiznání.

Skupiny pozemků a skupiny staveb a jednotek

Nově se pozemky, stavby a jednotky budou zařazovat do skupin. Pro tyto skupiny pak bude moct obec stanovit obecně závaznou vyhláškou místní koeficient. Zařazení do skupin tak bude mít klíčový význam pro výši daně, kterou bude mít, přes místní koeficient pro skupiny, ve svých rukou obec. Skupiny jsou definovány v § 5a zákona o dani z nemovitých věcí pro pozemky a v § 10a pro stavby a jednotky.

Obec může obecně závaznou vyhláškou stanovit místní koeficient:

• pro zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost) a pozemky ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň ve výši v rozmezí 0,5 až 1,5,
• pro ostatní nemovité věci ve výši v rozmezí 0,5 až 5,0.

Vzhledem k tomu, že do roku 2023 byla výše koeficientu v rozmezí 1,1 až 5,0, může tak nově obec místním koeficientem daň i snížit. Obce dostávají obecně do ruky nástroj, kdy mohou strukturovaně obecně závaznou vyhláškou korigovat zdanění nemovitostí ve své působnosti.

Nové definice a upřesnění

Zákon nově doplňuje definici podlahové plochy jednotky. Rozhodující je podlahová plocha evidovaná v katastru nemovitostí. Pokud v katastru není evidována, bude se vycházet z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek či jiné listiny, podle které se jednotky zapisují do katastru nemovitostí. V případě, že nebude žádná listina existovat, bude se vycházet ze skutečné podlahové plochy jednotky.

Druh pozemku vychází z toho, jak je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí, bez ohledu na jeho skutečný stav.

Obdobně způsob využití pozemku nebo stavby je primárně určen podle způsobu využití zapsaném v katastru nemovitostí.

Poplatník nemusí podávat daňové přiznání, pokud obec osvobodí obecně závaznou vyhláškou:

• zemědělské pozemky,
• pozemky ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň, jiná plocha,
• pozemky a zdanitelné stavby v průmyslové zóně.

Naopak poplatníkovi vznikne povinnost podat daňové přiznání, pokud dojde k zániku osvobození pozemků osvobozených obecně závaznou vyhláškou obce, a to:

• zemědělských pozemků,
• pozemků ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň, jiná plocha,
• pozemků a zdanitelných staveb v průmyslové zóně.

Minimální limity a zjednodušení pro poplatníky

Od roku 2024 dochází k navýšení minimální daně za spoluvlastnický podíl.

Pokud v obvodu územní působnosti správce daně vyjde daň z pozemků nebo daň ze staveb a jednotek spoluvlastníka menší než 90 Kč, je pak daň z pozemků nebo daň ze staveb a jednotek u tohoto poplatníka ve výši 90 Kč. Z důvodů této změny nevzniká poplatníkům povinnost podat daňové přiznání. Pokud celková daň z nemovitých věcí v rámci jednoho finančního úřadu činí méně jak 50 Kč, neplatí se.

Žádost o zaslání údajů o placení daně z nemovitých věcí na e-mail lze správci daně nově zaslat formou vlastnoručně podepsané a naskenované žádosti na e-mail správce daně.