Cílem tohoto článku je rozbor situace, kdy pozemek je veden v katastru nemovitostí jako zahrada, orná půda nebo trvalý travní porost a je dle územního plánu zastavitelným územím pro bydlení. Na pozemku nejsou umístěny stavby ani inženýrské sítě, v okolí pozemku neprobíhají ani neprobíhaly stavební práce za účelem zhotovení budoucí stavby.
 
Otázka zní, zda je takový pozemek při prodeji osvobozen od DPH, nebo se jedná o „stavební pozemek“ dle § 56 odst. 2 zákona o DPH (dále jen „ZDPH“).
 
Od daně je (dle § 56 odst. 1 ZDPH) osvobozeno dodání pozemku, který:

• netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
• není stavebním pozemkem.

Stavebním pozemkem se (dle § 56 odst. 2 ZDPH) pro účely zákona o DPH rozumí pozemek, na kterém:

• má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
  • který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
  • v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
• může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Začněme od konce. Na pozemek není vydáno stavební povolení ani udělen souhlas s provedením ohlášené stavby, odst. 2 písm. b) v § 56 tedy vylučujeme.
 
V § 56 odst. 2 písm. a) jsou dvě podmínky pro to, aby byl pozemek stavebním, tedy má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a zároveň jsou nebo byly na pozemku prováděny stavební práce nebo správní úkony za účelem zhotovení takové stavby, resp. v okolí pozemku jsou nebo byly prováděny stavební práce za účelem zhotovení takové stavby.
 
Pozemek je v současné době dle územního plánu pouze určen k zastavění, to ale neznamená, že na něm má být zhotovená stavba pevně spojená se zemí, není tedy splněna hned první podmínka pro to, aby byl pozemek stavebním, z tohoto důvodu nemůže ani být správní úkon spočívající ve vytvoření územního plánu sám o sobě důvodem pro zařazení pozemku do kategorie „stavební pozemek“ dle § 56 odst. 2 ZDPH.

Pohled ze stavebního zákona

Z hlediska stavebního zákona (dále jen „SZ“) řeší územní plán funkční plochy. Řeší koncepci rozvoje území, vymezí zastavěné území, dělí toto území na funkční plochy a koridory a vymezí podmínky pro zastavění těchto ploch (podrobněji § 43 SZ). Územní plán nejde do podrobností parcel.
 
V jedné funkční ploše může být řada parcel a dopředu není jasné, která z přípustných nebo podmíněně přípustných staveb (daných v podmínkách pro danou funkční plochu), a jestli vůbec nějaká z nich, tam nakonec vznikne. Třeba na té konkrétní parcele nevznikne žádná stavba, může tam být třeba komunikace, která ty stavby spojuje, nebo tam může být zelená plocha atd. Územní plán v žádném případě nevymezuje stavební pozemky.
 
Stavební pozemek vymezuje až územní rozhodnutí o umístění stavby (§ 79 SZ). Až po provedení územního řízení, prozkoumání záměru stavebníka a posouzení tohoto záměru dotčenými orgány (které posuzují soulad záměru se zvláštními právními předpisy, které dodržování hlídají, a na základě toho vydají svá závazná stanoviska), tedy až po ověření, že konkrétní záměr není v rozporu s veřejnými zájmy, je vydáno územní rozhodnutí a to poprvé vymezuje stavební pozemek a umisťuje na něm navrhovanou stavbu (§ 79 odst. 1 SZ).
 
Územní rozhodnutí může být nahrazeno za určitých, zákonem stanovených podmínek územním souhlasem, který nahrazuje územní rozhodnutí (§ 96 SZ). Ten tedy také podobně jako územní rozhodnutí vymezuje stavební pozemek. Podobně také společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru dle § 96a SZ nebo rozhodnutí ve společném územním a stavebním řízení dle § 94a. Také veřejnoprávní smlouva o umístění stavby, která nahrazuje územní rozhodnutí o umístění stavby, vymezuje podobně jako územní rozhodnutí stavební pozemek.
 
Společným jmenovatelem pro všechna tato rozhodnutí nebo jiná opatření stavebního úřadu je to, že stavební pozemek vzniká až rozhodnutím (nebo jiným opatřením) stavebního úřadu, který tímto správním aktem ověří, že na tom konkrétním pozemku může být stavba umístěna.
 
Pojem „stavební pozemek“ z hlediska zákona o DPH je samozřejmě autonomní pojem a nelze tvrdit, že to, co je stavebním pozemkem z hlediska DPH, je zároveň stavebním pozemkem z hlediska stavebního zákona (a naopak), ale na výkladu pojmu dle stavebního zákona vysvětluji, proč pozemek, který je v územním plánu zahrnut mezi zastavitelné plochy pro bydlení, není pozemkem, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a který je nebo byl předmětem správních úkonů za účelem zhotovení této stavby.
 
Dle informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 je nutné správními úkony za účelem zhotovení této stavby rozumět zejména samotné podání návrhu na změnu územního plánu, zahájení řízení z moci úřední, přičemž takové podání může (ale nemusí) obsahovat zřetelné umístění nebo základní parametry budoucí stavby. Správním úkonem rovněž bude i samotné vydání písemností se situačním výkresem (ze situačního výkresu je jasně patrné, kde bude umístěna stavba), který se následně zakládá do správního spisu. Nicméně za správní úkony, které nebudou mít vliv na vznik stavebního pozemku, může být považována zejména politika územního rozvoje.
 
Z vyjádření je jasné, že správním úkonem je pouze takový úkon, který je proveden za účelem zhotovení stavby, a nemůže jím být takový úkon, který pouze konstatuje, že určitý pozemek je určen k zastavění. Proto územní plán nemůže být tím správním úkonem dle § 56 odst. 2 písm. a) bod 1 ZDPH. Vyplývá to i z odkazů, které uvádí GFŘ ve své informaci v poznámkách 34, 35 a 36 (viz níže).
 
K jednotlivým variantám, které uvádí GFŘ ve své informaci:

• Poznámka 34 – návrh na změnu územního plánu je směrován na § 46 stavebního zákona

„Návrh na pořízení územního plánu se podává u obce, pro jejíž území se územní plán pořizuje, a obsahuje:

• údaje umožňující identifikaci navrhovatele, včetně uvedení jeho vlastnických nebo obdobných práv k pozemku nebo stavbě na území obce,
• údaje o navrhované změně využití ploch na území obce,
• údaje o současném využití ploch dotčených návrhem navrhovatele,
• důvody pro pořízení územního plánu nebo jeho změny,
• návrh úhrady nákladů na pořízení územního plánu.“

Zde tedy GFŘ odkazuje na návrh na změnu územního plánu a jeho náležitosti. Jednou z náležitostí návrhu na změnu územního plánu je uvedení důvodu pro změnu územního plánu, nemusí tedy být uvedeno zřetelné umístění nebo základní parametry budoucí stavby, ale musí být uveden záměr zhotovení konkrétní stavby.
 

• Poznámka 35 – zahájení řízení z moci úřední, je směrováno na § 94 odst. 3 a § 116 stavebního zákona

„Územní rozhodnutí lze z moci úřední změnit nebo zrušit v řízení o umístění veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření.
 
U staveb vyžadujících stavební povolení může stavební úřad uzavřít se stavebníkem veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která nahradí stavební povolení. Veřejnoprávní smlouvu nelze uzavřít v případě záměru, pro který bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí.“
 
Zde je odkazováno na správní úkony v rámci územního řízení (§ 94), resp. stavebního řízení (§ 116), i když veřejnoprávní smlouva není řízení z moci úřední. Veřejnoprávní smlouva ve stavebním zákoně může nahradit územní rozhodnutí, stavební povolení nebo oboje. Její návrh předkládá stavebník a (po případných úpravách a postupech dle stavebního zákona) ji pak uzavírá stavebník se stavebním úřadem.
 

• Poznámka 36 – politika územního rozvoje, je směrováno na § 31 a násl. stavebního zákona

„Např. § 31 odst. 4: Politika územního rozvoje je závazná pro pořizování a vydávání zásad územního rozvoje, územních plánů, regulačních plánů a pro rozhodování v území.“
 
Zde je pouze odkaz na definici politiky územního rozvoje. Vybral jsem § 31 odst. 4, který uvádí vazbu mezi politikou územního rozvoje a územním plánem.
 
V případě, že přijmeme hypotézu, že „stavebním pozemkem je každý pozemek, který je dle územního plánu vymezen k zastavění (např. pro bydlení)“, nemůže nastat situace, kdy správním úkonem dle § 56 odst. 2 písm. a) bod 1 ZDPH budou až úkony v rámci územního řízení nebo v rámci stavebního řízení, protože stavební úřad může vydat územní rozhodnutí jen v souladu s územně plánovací dokumentací, což je i územní plán.
 
Potom by byl dle této hypotézy úkon v územním řízení (např. územní rozhodnutí nebo jeho změna) nebo ve stavebním řízení (např. veřejnoprávní smlouva nahrazující stavební povolení) proveden na pozemku, který už byl před tímto správním úkonem stavebním pozemkem dle zákona o DPH z titulu vymezení v územním plánu, protože takové rozhodnutí může být vydáno pouze na pozemek určený k zastavění.
 
Obdobně to platí pro zmiňovaný úkon vydání písemnosti se situačním výkresem, který je ve stavebním zákonu zmiňován pouze v rámci územního a stavebního řízení.

Závěr

Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zahrada, orná půda nebo trvalý travní porost a je dle územního plánu zastavitelným územím pro bydlení, není z hlediska § 56 odst. 2 ZDPH stavebním pozemkem a dodání takového pozemku je osvobozeno od DPH dle § 56.

Související článek:
Postup při stanovení (ne)osvobození dodání pozemků