Dnes budeme hovořit o uplatnění daně z přidané hodnoty při pracích na nemovitých věcech, řeč bude nejen o výstavbě nové nemovité věci, ale též o pracích na již hotové a zkolaudované nemovité věci. Zaměříme se především na situace, kdy je odběratelem nepodnikající fyzická osoba – z pohledu DPH hovoříme o tzv. osobě nepovinné k dani.

Výstavba nové nemovité věci

Pokud plátce DPH dodává osobě nepovinné k dani novou nemovitou věc, dále předpokládejme dodání rodinného domu, není možné v žádném případě uplatnit osvobození od daně, které upravuje § 56 zákona o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“).

Dle tohoto ustanovení je v určitých případech od daně osvobozeno pouze dodání pozemku či dodání vybrané nemovité věci po uplynutí pěti let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo rozhodnutí nebo vydání kolaudačního souhlasu nebo rozhodnutí po podstatné změně dokončené nemovité věci.

Vybranou nemovitou věc definuje § 56 odst. 4 ZDPH – jedná se například o rodinné domy, bytové domy, jednotky, inženýrské sítě nebo například právo stavby.

Při výstavbě rodinného domu se uplatní daň na výstupu, je ovšem nutné zkoumat, která sazba daně se v daném případě uplatní. Obecně platí, že u zdanitelného plnění se uplatňuje základní sazba ve výši 21 % nebo první snížená sazba daně ve výši 15 % či druhá snížená sazba daně ve výši 10 % (§ 47 ZDPH).

Sazbu daně u dodání rodinného domu upravuje § 49 ZDPH. Dle prvního odstavce tohoto ustanovení platí, že první snížená sazba daně (15 %) se uplatní při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených s výstavbou stavby, která je stavbou pro sociální bydlení.

Stavby pro sociální bydlení definuje § 48 odst. 5 ZDPH. Budeme-li pokračovat v předpokladu, že plátce DPH realizuje výstavbu rodinného domu, pak platí, že rodinný dům je stavbou pro sociální bydlení pouze, pokud podlahová plocha rodinného domu nepřesahuje 350 m².

Když podlahová plocha rodinného domu přesahuje tuto plochu, není možné při výstavbě tohoto rodinného domu uplatnit první sníženou sazbu daně, uplatní se základní sazba daně ve výši 21 %.

Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se započítává součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyň, pokoje, sociální zařízení, chodba, pracovna, garáž, která je součástí domu).

Naopak do podlahové plochy se nezapočítávají plochy, které nejsou místností – tedy například balkóny, terasy, lodžie, půda. Do podlahové plochy se také nezapočítává plocha garáže, která stojí mimo dům – tedy samostatně na pozemku. Podlahovou plochou se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi stěnami.

V praxi se často setkáváme s mylným uplatněním sazby daně, pokud se prodává rodinný dům splňující podmínky sociálního bydlení jinému podnikateli – osobě povinné k dani, která není plátcem DPH. Chybně bývá uplatňována základní sazba daně, to ovšem není správné, není podstatné, komu se rodinný dům prodává, důležité je, zda rodinný dům splní podmínky sociálního bydlení či nikoli.

Dodávám, že se musí jednat o podnikatelský subjekt, který není plátcem DPH. Pokud by se jednalo o plátce DPH, bylo by nutné uplatnit režim přenesení daňové povinnosti dle § 92e ZDPH.

Když hovoříme o odběrateli, který je plátcem DPH, a při výstavbě a dodání rodinného domu uplatníme režim přenesení daňové povinnosti dle § 92e zákona o DPH, vzniká odběrateli povinnost přiznat daň na výstupu dle § 92a odst. 1 ZDPH – i tento subjekt ovšem přiznává daň ve výši 15 %, nikoli ve výši 21 %.

Práce na již hotové nemovité věci

Sazbu daně u prací konaných na dokončené stavbě pro bydlení nebo dokončené stavbě pro sociální bydlení upravuje § 48 ZDPH, všimněme si zde podstatného rozdílu při uplatnění sazby daně – při práci na dokončené stavbě pro bydlení, není pro výši sazby daně rozhodující, zda se jedná o stavbu, která je stavbou pro sociální bydlení, či nikoli.

Zkrátka, pokud plátce poskytuje osobě nepovinné k dani práce například na rodinném domě, není podstatné, zda tento rodinný dům splňuje podmínky pro sociální bydlení, či nikoli, snížená sazba daně se uplatní vždy. Podmínkou pro uplatnění snížené sazby daně je skutečnost, že se jedná o stavbu pro bydlení.

Stavbou pro bydlení se dle druhého odstavce § 48 ZDPH rozumí stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí (stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena).

Stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví či například obytné prostory nebo související příslušenství.

Příklad

Pan Hodný, plátce DPH, poskytuje paní Nováčkové službu spočívající ve vymalování garáže, která samostatně stojí na zahradě rodinného domu, ve kterém paní Nováčková bydlí, rodinný dům je v souladu s § 48 ZDPH stavbou pro rodinné bydlení.

Pozemek tvořící funkční celek definuje § 48 odst. 3 ZDPH jako pozemek, který slouží provozu stavby pevně spojené se zemí (rodinný dům) nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou – z čehož lze dovodit, že zahrada přiléhající rodinnému domu tvoří s tímto rodinným domem funkční celek.

Uplatnění režimu přenesení daňové povinnosti

Režim přenesení daňové povinnosti v případě stavebních a montážních prací upravuje v obecné rovině § 92a ZDPH, dále pak § 92e ZDPH. Režim přenesení daňové povinnosti lze uplatnit pouze při poskytnutí těchto služeb mezi dvěma již zaregistrovanými plátci DPH – nestačí totiž skutečnost, že osoba povinná k dani je plátcem ze zákona, je nutné, aby byla osoba i registrována správcem daně.

Podle § 92a odst. 3 ZDPH platí, že režim přenesení daňové povinnosti není možné uplatnit u plátce DPH, který nesplnil svojí registrační povinnost.

Na překážku jsou ve výše uvedeném případě i průtahy, které nemusejí být nutně způsobeny daňovým subjektem, nýbrž například správcem daně.

Při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 41 až 43, použije plátce režim přenesení daňové povinnosti. Pokud tedy plátce poskytuje stavební či montážní práce, měl by být schopný svou činnost zařadit do správného kódu klasifikace CZ-CPA.

Pokud si není plátce u souvisejících prací jist, zda se skutečně jedná o práce podléhající režimu přenesení daňové povinnosti, může se na uplatnění režimu přenesení daňové povinnosti domluvit s protistranou – pak se má za to, že předmětné plnění režimu přenesení daňové povinnosti podléhá.