1. Posouzení, zda pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí

Dle § 48 odst. 3 zákona o DPH (dále jen „ZDPH“) je pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo k plnění její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.
 
„Pro účely DPH může představovat funkční celek soubor pozemků zastavěných příslušnou stavbou a souvisejícím jedním nebo i více pozemky (zastavěných či nezastavěných), které k této stavbě náleží nebo jí slouží, přičemž pozemek zastavěný stavbou a přilehlé (sousední, vedlejší) pozemky tvoří s tímto pozemkem zpravidla souvislý celek bez přerušení. Ve funkčním celku tedy může být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek (pozemky) nezastavěný (nezastavěné).“
 
Důležité je si uvědomit, že pozemkem ve funkčním celku se stavbou může být pro účely § 56 ZDPH pouze pozemek, který je dodáván zároveň s touto stavbou, neboť aplikace „funkčního celku se stavbou“ je obdobná jako aplikace principu věci hlavní a vedlejší. Pokud tedy dochází např. k převodu zahrady u rodinného domu bez převodu rodinného domu, nejedná se o pozemek tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí.
 
Upozorňuji i na to, že inženýrská síť jiného vlastníka na pozemku nedává vzniknout funkčnímu celku se stavbou pevně spojenou se zemí.
 
„Při zkoumání naplnění podmínek pro osvobození u dodání pozemku je z hlediska kritéria funkčního celku se stavbou pevně spojenou se zemí třeba vzít v úvahu objektivní skutečnosti sledované smluvními stranami. To znamená, zda je objektivním cílem dodání daná stavba nebo pozemek, jak vyplývá i z judikatury SDEU a Nejvyššího správního soudu.
 
Je nutné uvést, že za dodání pozemku osvobozeného od daně dle § 56 odst. 1 ZDPH může být považováno i dodání pozemku, na kterém se nacházejí drobné stavby a stavby sloužící k ochraně či kvalitnějšímu využití pozemku, které (byť pevně spojené se zemí) nejsou cílem při případném dodání pozemku.
 
Kritériem drobné stavby (byť pevně spojené se zemí) – např. se jedná o do země zapuštěnou či zabetonovanou lavičku, sušák, anténu, dětskou houpačku, nakolik snadno (z hlediska úsilí a vynaložení nezanedbatelných nákladů) je možné jejich pevné spojení se zemí uvolnit a také nakolik je tato stavba pevně spojená se zemí objektivním cílem sledovaným smluvními stranami.
 
Mezi stavby, které slouží k lepšímu využití pozemku a které by neměly bránit osvobození při jeho dodání, patří např. ploty v různém provedení – zděné, s podezdívkou, drátěné atd., zajišťující ochranu pozemku, opěrná zídka proti sesuvu půdy nebo studna.
 
Společným znakem těchto staveb, které samy o sobě nezpůsobí změnu pozemku na pozemek stavební/netvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a nejsou tedy na překážku osvobození při dodání pozemku, je skutečnost, že zpravidla nejsou objektivním cílem smluvních stran.“
 
Pokud pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, přecházíme k bodu 3, v případě existence funkčního celku k bodu 2 níže.

2. Posouzení parametrů stavby, se kterou tvoří pozemek funkční celek

Posouzení doby, která uplynula:

• od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo
• ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu:
  • s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,
  • se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo
  • s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Pokud uplynulo více než pět let od výše uvedených dat (a u nemovitých věcí nabytých do 31. 12. 2012 tři roky), je dodání osvobozeno od DPH.
 
Pokud lhůta není splněna, jedná se o dodání nemovité věci podléhající DPH.

3. Pokud se jedná o pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, posuzujeme, zda není stavebním pozemkem

Stavebním pozemkem se (dle § 56 odst. 2 ZDPH) pro účely zákona o DPH rozumí pozemek, na kterém:

• má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo

Dle informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 ve znění dodatku č. 1 je nutné správními úkony za účelem zhotovení této stavby rozumět zejména samotné podání návrhu na změnu územního plánu, zahájení řízení z moci úřední, přičemž takové podání může, ale nemusí, obsahovat zřetelné umístění nebo základní parametry budoucí stavby.
 
Správním úkonem rovněž bude i samotné vydání písemností se situačním výkresem (ze situačního výkresu je jasně patrné, kde bude umístěna stavba), který se následně zakládá do správního spisu. Nicméně za správní úkony, které nebudou mít vliv na vznik stavebního pozemku, může být považována zejména politika územního rozvoje.
 
Ve svém minulém článku Stavební pozemky dle zákona o DPH jsem již uváděl, že takovým úkonem není skutečnost, že pozemek je dle územního plánu určen k zastavění.
 

• má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo

• může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Pokud je pozemek stavebním dle výše uvedeného, jedná se o dodání nemovité věci podléhající DPH.

Možnost volby

I v případě, že se bude jednat o dodání nemovité věci osvobozené od DPH, může se plátce rozhodnout, že se u dodání pozemku podle § 56 odst. 1 nebo u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí lhůty podle § 56 odst. 3 uplatňuje daň. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu.
 
 
Související článek:
Stavební pozemky dle zákona o DPH