Příjmy z nájmu zdaňujeme podle § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb., dále jen „ZDP“). Nejedná se o majetek zahrnutý v obchodním majetku.
 
Příjmy z nájmu jsou:

• příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
• příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu.

Příjmy plynoucí ze společného jmění manželů zdaňuje pouze jeden z nich.

Základ daně z příjmů z pronájmu

Základ daně můžeme zjistit dvojím způsobem:

1. Uplatněním skutečných výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů – poplatník je povinný vést záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci majetku, který lze odepisovat, evidenci odpisů majetku, evidenci pohledávek, případně evidenci mezd, pokud jsou vypláceny, do skutečných výdajů lze zahrnout také úroky z hypotéky, a to v poměrné části, která připadá na pronájem. Část úroků z hypotéky, která připadá na vlastní bydlení poplatníka, si může poplatník odečíst jako nezdanitelnou část základu daně. Poplatník se může rozhodnout vést účetnictví, v tomto případě není majetek považován za obchodní majetek.
2. Uplatněním 30% paušálních výdajů, nejvýše však maximálně 600 000 Kč – nájemce je povinný vést evidenci příjmů a pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Způsob uplatnění výdajů nově od roku 2015 nelze zpětně měnit. Základem (dílčím základem) daně z příjmů z pronájmu je rozdíl mezi příjmy a výdaji, ať už skutečně prokazatelnými, nebo paušálními.
 
Pokud pronajímáme nemovitost a v měsíčním nájemném máme zahrnuty také náklady na energie, zdaňujeme celou tuto částku.
 
Pokud však platby na energie přijímáme zálohově a do konce zdaňovacího období provedeme zúčtování záloh (vrátíme nájemníkovi přeplatek, nebo po něm žádáme nedoplatek), do základu daně z příjmů z nájmu zahrnujeme čistě jen nájemné bez plateb na energie.
 
Příjmy z nájmu zahrnuje fyzická osoba do svého daňového přiznání v příloze č. 2, která slouží pro výpočet dílčího základu daně.
 
Zaměstnanci, kteří mají také příjmy z pronájmu, jsou povinni si sami podat daňové přiznání, nemůžou tedy požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně. Podnikatelé do svého daňového přiznání zahrnují kromě příjmů z podnikání v příloze č. 1 též příjmy z pronájmu v příloze č. 2. Osoby, které žijí pouze z nájmu, podávají daňové přiznání s přílohou č. 2.
 
Pozor u poplatníků, kteří zdaňují příjmy z nájmu paušálními výdaji. Také pro ně platí zákaz uplatnění slevy na dani na manželku/manžela nebo uplatnění daňového zvýhodnění na děti, a to v případě, kdy více než polovinu celkového příjmu tvoří příjmy zdaněné paušálním výdajem. Zaměstnanci, kteří mají pronájem pouze na „přilepšenou“, si tedy slevy na dani na děti a na manželku uplatnit můžou.
 
Dílčím základem daně z příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP muže být zisk, nebo také ztráta.

Příklad

Pan Novák vlastní dům, ve kterém jsou tři bytové jednotky, které pronajímá – každou za 4 000 Kč měsíčně. Každý byt má vlastní měřiče energií a energie si nájemníci platí sami. Pan Novák je manuálně zdatný a většinu prací spojených s údržbou domu dělá sám. Pan Novák má tři malé děti, o které se stará jeho manželka, která je na rodičovské dovolené (pobírá rodičovský příspěvek). Pan Novák je navíc zaměstnán, jeho měsíční plat činí 13 000 Kč měsíčně. Jak bude vypadat jeho daňové přiznání?
 
Příjem ze zaměstnání:
Hrubý roční příjem: 156 000 Kč (pro zjednodušení příkladu počítáme s tím, že pan Novák neměl dovolenou ani nebyl v pracovní neschopnosti)
Pojistné placené zaměstnavatelem: 53 040 Kč
Dílčí základ daně podle § 6 ZDP: 209 040 Kč
 
Příjem z pronájmu: 144 000 Kč
Paušální výdaje ve výši 30 %: 43 200 Kč
Dílčí základ daně podle § 9 ZDP: 100 800 Kč
 
Celkový základ daně: 309 840 Kč
Daň z příjmů 15 % z 309 800 Kč (základ daně zaokrouhlujeme na celé stokoruny dolů): 46 470 Kč
Minus sleva na dani na poplatníka: 24 840 Kč
Minus sleva na dani na manželku – můžeme uplatnit, protože manželka nemá příjem převyšující 68 000 Kč – rodičovský příspěvek se do této částky nezahrnuje): 24 840 Kč
Výsledná daň: 0 Kč (nemůžeme jít do minusu)
 
Dále můžeme uplatnit daňové zvýhodnění na děti, zde už můžeme jít do minusu, jedná se pak o daňový bonus:

• první dítě: 13 404 Kč,
• druhé dítě: 15 804 Kč,
• třetí dítě: 17 004 Kč.

Celkem tedy pan Novák dostane od státu na daňovém bonusu 46 212 Kč.
 
Daňové zvýhodnění na děti i slevu na dani na manželku si pan Novák může uplatnit i přesto, že si uplatnil paušální výdaje na příjmy z pronájmu, protože tyto příjmy netvořily více než 50 % celkového příjmu pana Nováka (§ 35ca ZDP). Uplatnit by si je nemohl v případě, že by příjmy z pronájmu byly vyšší než 154 920 Kč (50 % z 309 840).
 
Jak by vypadalo daňové přiznání pana Nováka v případě, že by měl pouze příjmy z pronájmu a uplatňoval si paušální výdaje?
 
Základ daně by činil: 100 800 Kč
Daň ve výši 15 % by pak byla: 15 120 Kč
Minus sleva na dani na poplatníka: 24 840 Kč
Výsledná daň by pak byla: 0 Kč (opět nelze jít do minusu)
 
Slevu na dani na manželku a daňové zvýhodnění na děti by si pan Novák v tomto případě uplatnit nemohl.

Pan Novák by se však mohl rozhodnout neuplatňovat paušální výdaje, respektive nemusel by uplatňovat vůbec žádné výdaje.
 
Základ daně by pak byl celých: 144 000 Kč
Daň z příjmů ve výši 15 % by pak byla: 21 600 Kč
Minus sleva na dani na poplatníka: 24 840 Kč
Minus sleva na dani na manželku: 24 840 Kč
Výsledná daň by vyšla: 0 Kč
Daňové zvýhodnění na tři děti: 46 212 Kč
 
Protože si pan Novák neuplatnil paušální výdaje, může si uplatnit slevu na dani na manželku, kterou v tomto případě ani nevyužije, a daňové zvýhodnění na děti, dostane tedy od státu daňový bonus ve výši 46 212 Kč. V tomto případě je tedy pro pana Nováka lepší neuplatňovat si žádné výdaje, ale zdanit celý hrubý příjem z pronájmu.

Příležitostný pronájem

Pokud pronajímáme majetek, který je zahrnut v obchodním majetku, zdaňujeme podle § 7 ZDP, a to jako příjmy z podnikání. Příjmy a výdaje evidujeme pomocí daňové evidence nebo účetnictví. I v tomto případě se můžeme rozhodnout, zda použijeme skutečné výdaje, nebo paušální výdaje. Vždy však musíme z příjmů z pronájmu majetku zahrnutého do obchodního majetku kromě daně odvést také sociální a zdravotní pojištění, tak jako u každého jiného příjmu z podnikání.
 
Jedná-li se o příležitostný nájem movitého majetku, je zdaňován podle § 10 ZDP. V tomto případě můžeme uplatnit pouze výdaje skutečně vynaložené, nikoli paušální výdaje. V příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob uvádíme jednotlivé druhy příjmů podle § 10 ZDP. Z těchto příjmů nemůže nikdy vzniknout ztráta, poplatník může přiznat pouze příjem, nebo „nulu“.
 
Také v případě příležitostného pronájmu jsou zaměstnanci, kteří tento příjem mají, povinni podávat si sami daňové přiznání.

Související články:
Vzor smlouvy o nájmu bytu
Vzor smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání