Fyzická osoba řeší alespoň jednou za život prodej nemovité věci. Jedná se v zásadě o rodinné domy, bytové jednotky, garáže apod. Článek pojednává o zdanění, případně osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí od daně. Na praktických příkladech si budeme demonstrovat situace, na kterých bude princip zdaňování prodejů nemovitých věcí očividný. A nebude chybět ani zmínka o oznámení osvobozených příjmů, týkajícím se také nemovitých věcí.

V současné době lze příjmy z prodeje nemovitých věcí osvobodit na základě několika ustanovení. Je třeba si pokládat dotazy a na základě toho postupovat, aby se v tom člověk neztratil.

1. Měl poplatník bezprostředně před prodejem nemovité věci bydliště alespoň po dobu dvou let?

• ANO: Osvobozeno dle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“).
• NE: Postupujeme na další otázku.

Osvobození příjmu z prodeje rodinného domu včetně souvisejícího pozemku a jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je postaveno na době, po kterou měl prodávající v dané nemovité věci bydliště.

Dle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) ZDP není podstatné, jak dlouho poplatník nemovitou věc vlastní, ale důležitá je doba, po kterou měl prodávající bydliště v této nemovité věci, a to bezprostředně před prodejem. Bezprostředně si lze vyložit „bez časové prodlevy“, respektive „bez zbytečné nebo neodůvodnitelné časové prodlevy“. Časový test pro osvobození činí dva roky.

Příklad 1

Poplatník bydlí v nemovitosti řadu let. Poslední tři měsíce před prodejem začne tuto nemovitost pronajímat. Lze takový prodej osvobodit dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP?

Řešení:

Nelze, jelikož není splněno „bezprostředně před prodejem“, protože těsně před prodejem v dané nemovité věci již nebydlel.

Pokud jde o vymezení pojmu bydliště, lze vycházet z definice uvedené v § 2 odst. 4 ZDP, kde je popsán faktický stav. Pokud poplatník bydlí v dané nemovité věci, ale podle evidence obyvatel je hlášen na jiné adrese, může i přesto obhájit toto skutečné bydliště. Nelze ovšem zapomenout, že důkazní břemeno leží na poplatníkovi.

2. Uspokojil poplatník vlastní bytovou potřebu u neosvobozeného příjmu z prodeje nemovitých věcí, kde nebyla splněna dvouletá lhůta?

• ANO: Osvobozeno dle § 4 odst. 1 písm. a) ZPD, § 4b ZDP.
• NE: Postupujeme na další otázku.

Uspokojení vlastní bytové potřeby je popsáno v ustanovení § 4b ZDP. Tento institut bytové potřeby byl přesunut z původního ustanovení § 15 odst. 3 ZDP. Jedná se o osm konkrétně vymezených případů, které lze za bytovou potřebu považovat s dopady do dalších relevantních ustanovení ZDP. Bližší výklad zejména k časovým souvislostem je obsažen v KOOV č. 570/27.01.21.

Splnění zákonných podmínek, definovaných pro obstarání bytové potřeby, prokazuje poplatník doklady uvedenými v § 38l odst. 1 písm. c) až g) ZDP.

Příklad 2

Fyzická osoba prodala bytovou jednotku, ve které bydlela po dobu jednoho roku. K prodeji došlo v roce 2021. Do jakého data je třeba podat oznámení správci daně? Jak takové oznámení musí vypadat? Dokdy je třeba splnit podmínky uspokojení vlastní bytové potřeby?

Řešení:

Oznámení je třeba podat do lhůty pro podání daňového přiznání, tj. do 1. 4. 2022. Pokud fyzická osoba podává daňové přiznání elektronicky, je lhůta posunuta ještě o měsíc, pokud s daňovým poradcem či advokátem, tak až do 1. 7. 2022 (musí se ovšem jednat o podání po 1. 4. 2022).

Učiní-li poplatník správci daně oznámení podle odstavce 2, je podmínka pro osvobození příjmu, spočívající v použití získaných prostředků na obstaraní vlastní bytové potřeby, splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob:
 

Poplatník musí tedy peníze získané z prodeje bytové jednotky utratit do 31. 12. 2022 pro účely vymezené v § 4b ZDP. Dané uspokojení vlastní bytové potřeby je třeba finančnímu úřadu prokázat a doložit relevantními podklady.

3. Vlastnil poplatník nemovitou věc nabytou před 1. 1. 2021 déle než 5 let?

• ANO: Osvobozeno dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.
• NE: Jedná se o zdanitelný příjem v § 10 ZDP.

Platí, že pokud není možné příjem z prodeje nemovité věci osvobodit dle písm. a), pak testujeme, zda je možné aplikovat osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. V daném případě je příjem z prodeje nemovité věci osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem nemovité věci uplyne doba delší než pět let. Osvobození dle daného ustanovení je možné aplikovat na veškeré nemovité věci, bez ohledu na to, zda je nemovitá věc určená k bydlení či nikoli, může se jednat i o rekreační objekt, les či louku.

Výjimkou je dědic v řadě přímé či manžel, kde se do jeho časového testu započítává také délka držby zůstavitele. Zůstavitelem se označuje fyzická osoba, jejíž práva a závazky přejdou její smrtí na dědice.

Příklad 3

Fyzická osoba vlastní pozemek od roku 2016. Na pozemku se nachází chata, kterou vlastní až od roku 2020. K prodeji chaty i souvisejícího pozemku došlo v roce 2022.

Řešení:

Příjem z prodeje bude osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, jelikož doba držby pozemku je delší než pět let. Jedná se o situaci vyvolanou občanským zákoníkem, kdy pozemek může být z hlediska délky vlastnictví zcela rozhodující, pro splnění časového testu, pro osvobození příjmů z prodeje pozemku se stavbou. Dle pokynu D-22 platí, že pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí je v případě pozemku se stavbou, jež je dle občanského zákoníku jeho součástí, rozhodující den nabytí pozemku, nikoliv stavby na pozemku.

Pro časový test pěti let nelze aplikovat ustanovení § 4b ZDP – uspokojení vlastní bytové potřeby, viz přechodná ustanovení k ZDP.

4. Vlastnil poplatník nemovitou věc nabytou po 1. 1. 2021 déle než deset let?

• ANO: Osvobozeno dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP (v současné době nereálné, jelikož není možné splnit 10letou lhůtu od roku 2021).
• NE: Možnost využití § 4b ZDP – poté by se jednalo o osvobozený příjem.
• NE: Jedná se o zdanitelný příjem v § 10 ZDP.

Novinkou, která nabyla účinnosti dne 1. 1. 2021, je možnost osvobodit příjem z prodeje nemovité věci, která byla poplatníkem daně z příjmů fyzických osob nabyta 1. 1. 2021 a později z toho titulu, že jsou inkasované peněžní prostředky použity k uspokojení vlastní bytové potřeby. Jedná se o zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Úroky jako nezdanitelná část základu daně

Od základu daně lze odečíst částku, která je rovna úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou apod. (viz § 15 odst. 3 ZDP). Úroky lze použít jako nezdanitelnou část základu daně v případě, že se jedná o úvěry poskytnuté na nemovité věci, které poplatník užíval k vlastnímu trvalému bydlení.

Výše úroků nesmí překročit 150 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

Příklad 4

Stanovte maximální výši uplatnitelných úroků v těchto situacích:
 

Řešení:

Maximální částky uplatnitelných úroků jako nezdanitelné části základu daně:
 

Pokud fyzická osoba nemovité věci pronajímá, nelze úroky uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně, nýbrž jako výdaj na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů v § 9 ZDP – příjmy z nájmu. Avšak, nejedná-li se o Airbnb nebo o nemovité věci zařazené do obchodního majetku dle § 4 odst. 4 ZDP, poté by to byl výdaj dle § 7 ZDP.

Oznámení o osvobozených příjmech fyzických osob

Jedná se o ustanovení § 38v ZDP. Nelze jej zaměňovat s oznámením dle § 4b ZDP. Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, který je od daně osvobozen a je vyšší než 5 000 000 Kč, je povinen oznámit správci daně tuto skutečnost do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém byl příjem obdržen.

Toto se nevztahuje na příjem, o němž může údaje podle odst. 2 správce zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup.

Z daného plyne, že pokud fyzická osoba obdrží bezúplatně nemovitou věc, která bude osvobozena dle patřičných ustanovení ZDP, nebo obdrží nemovitou věc v rámci dědictví či odkazu, která je osvobozena dle § 4a písm. a) ZDP, je povinna podat oznámení o osvobozených příjmech v případě, že hodnota obdržené nemovité věci přesahuje 5 000 000 Kč.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností Arstas, s.r.o.