Velkou výhodou u pronájmu nemovitostí je pravidelný stabilní příjem, kterého pronajímatelé většinou dosahují. Každý pronajímatel by však měl zvážit, zda se v jeho případě jedná o klasické příjmy z nájmu zdaňované v § 9 v daňovém přiznání, nebo zda se už jedná o ubytovací služby, které jsou považovány za samostatnou výdělečnou činnost, tedy se zdaňují v § 7 v daňovém přiznání. Režim zdanění se v obou případech liší, v případě příjmů ze samostatné výdělečné činnosti je třeba navíc odvést zdravotní a sociální pojištění a pro provozování ubytovacích služeb je potřeba mít živnostenský list.

Posouzení druhu příjmů z pronájmu nemovitosti

Při posouzení toho, o jaký druh příjmů se jedná, je klíčové určení toho, zda se jedná o dlouhodobý pronájem za účelem zajištění bytové potřeby nájemce nebo zda se jedná o krátkodobý pronájem, který je často spojený s rekreací. Dalším ukazatelem toho, o jaký druh příjmů se jedná, je, jaké jsou s pronájmem nemovitosti spojené další služby. Pokud jde o nájem pro bytovou potřebu, typicky jsou pronajímatelem zajišťovány pouze nezbytné služby, kterými jsou dodávky energií a vody, odvoz odpadů, placení rozhlasového a televizního poplatku a podobně.

V případě ubytovacích služeb jsou pronajímatelem často zahrnuty další služby, jako je úklid pronajímaných prostor, výměna ložního prádla, poskytnutí snídaně, případně dalších jídel. Další rozdíl mezi nájmem a ubytovacími služby spočívá v tom, kdo zajišťuje běžnou údržbu a drobné opravy v pronajímané nemovitosti. V případě nájmu si toto nájemce zajišťuje sám, v případě ubytovacích služeb veškerou údržbu a opravy zajišťuje sám pronajímatel.

Z výše uvedeného tedy jednoznačně vyplývá, že pokud jde o poskytování ubytování prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb, jedná se o ubytovací služby, tedy samostatnou výdělečnou činnost. Fyzická osoba poskytující tyto služby má zákonnou povinnost mít zřízené živnostenské oprávnění pro poskytování ubytovacích služeb. Jedná se o volnou živnost „Ubytovací služby“, pro jejíž zřízení stačí splnit všeobecné podmínky, kterými je plná svéprávnost a trestní bezúhonnost.

Režim zdaňování ubytovacích služeb v rámci § 7

V případě zdaňování příjmů z ubytovacích služeb se aplikují obecná pravidla stanovená v § 7 zákona o daních z příjmů. Základ daně se vypočítává jako příjmy mínus výdaje s tím, že je možné aplikovat buď skutečné výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, nebo paušální výdaje dané procentem z příjmů.

Skutečné výdaje v sobě zahrnují například výdaje za úklid, pokud jej zajišťuje externí osoba, výdaje na zařízení pronajímaného prostoru, pokud nejsou dlouhodobým majetkem, výdaje na opravy, výdaje na energie, vodu apod. Jedním z významných výdajů může být také odpis nemovitosti, což je zjednodušeně řečeno rozpuštění kupní ceny do časového horizontu většinou 30 let – rozpuštění může být rovnoměrné i nerovnoměrné, záleží na způsobu daňového odepisování, který si poplatník zvolí.

Paušální výdaje u příjmů z ubytovacích služeb mohou být buď ve výši 40 %, nebo 60 % v závislosti na tom, zda má poplatník zřízené živnostenské oprávnění. Pokud jej zřízené nemá, přestože má zákonnou povinnost si jej zřídit, aplikuje výdajový paušál ve výši 40 %. Pokud jej zřízené má, aplikuje výdajový paušál ve výši 60 %. Přestože jsou paušální výdaje dané procentem z příjmů, jejich výše není neomezená. V případě uplatnění výdajového paušálu 40 % může být jejich absolutní výše maximálně 800 000 Kč, v případě uplatnění výdajového paušálu 60 % může být jejich absolutní výše maximálně 1 200 000 Kč.

Příjmy ze samostatné výdělečné činnosti podléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění, tedy fyzická osoba odvede ze základu daně navíc sociální a zdravotní pojištění, jehož výše závisí na tom, zda se jedná o hlavní nebo vedlejší činnost. Samostatná výdělečná činnost je vedlejší činností například tehdy, je-li fyzická osoba zaměstnaná a je za ni odváděno zdravotní pojištění alespoň z minimální mzdy. Vedlejší činnost může nastat u studentů, osob pobírajících rodičovský příspěvek apod. V případě hlavní činnosti jsou odvody logicky vyšší.

Podnikající fyzická osoba má dále povinnost vést účetnictví nebo daňovou evidenci, uplatňuje-li skutečné výdaje s tím, že pro veškeré skutečné výdaje musí mít daňové doklady. V případě, že uplatňuje výdaje paušálem, stačí vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek, které jí ze samostatné výdělečné činnosti vznikly.

Od 1. 1. 2024 nemá fyzická osoba mající příjmy ze samostatné výdělečné činnosti povinnost registrovat se k dani z příjmů, nicméně povinnost oznámit zahájení samostatné výdělečné činnosti na zdravotní pojišťovnu a správu sociálního zabezpečení, zůstává. Oznámit zahájení samostatné výdělečné činnosti je nutné nahlásit příslušné zdravotní pojišťovně do 8 dnů od zahájení této činnosti. Na příslušnou správu sociálního zabezpečení je toto nutné nahlásit do 8. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k zahájení samostatné výdělečné činnosti. Povinnost oznámit zahájení samostatné výdělečné činnosti lze splnit již při zřízení živnostenského oprávnění na živnostenském úřadě prostřednictvím jednotného registračního formuláře.

Režim zdaňování příjmů z nájmu v rámci § 9

Příjmy z nájmu jsou zdaňovány v souladu s § 9 zákona o daních z příjmů. Základ daně se vypočítává stejně jako v případě příjmů ze samostatné výdělečné činnosti – buď se uplatní skutečné výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, nebo paušální výdaje.

Skutečnými výdaji mohou být, kromě výdajů uvedených výše, také poplatky realitnímu makléři za zprostředkování nájmu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí a úroky z hypotečního úvěru na pronajímanou nemovitost. Odpisy lze uplatnit stejně jako v případě samostatné výdělečné činnosti. V případě uplatňování skutečných výdajů je třeba mít vždy doklad pro každý jednotlivý výdaj.

Paušální výdaje jsou u příjmů z nájmu ve výši 30 %, maximální výše paušálních výdajů je 600 000 Kč.

Příjmy z nájmu nepodléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění a pro nájem nemovitosti není potřeba mít zřízenou živnost.

Povinnost podat daňové přiznání

Po skončení zdaňovacího období, tj. kalendářního roku, má poplatník povinnost podat příslušnému správci daně daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Přiznání je povinen podat každý, jehož roční zdanitelné příjmy, které nebyly zdaněny srážkovou daní, přesáhly částku 50 000 Kč, nebo vykazuje daňovou ztrátu. Pokud jde o poplatníka s příjmy ze závislé činnosti, který nebyl současně zaměstnaný u dvou zaměstnavatelů, kteří by za něho odváděli zálohu na daň, je povinen podat přiznání v případě, že jeho zdanitelné příjmy podle § 7 až 10 zákona o daních z příjmů byly vyšší než 20 000 Kč.

Příklad č. 1

Pan Novák pronajímá dům panu Horákovi s rodinou, kteří jsou velmi spolehliví a platí nájem vždy včas. Měsíční nájemné činí 50 000 Kč + zálohy na vodu a energie. Pan Novák uplatňuje výdajový paušál, protože s bytem neměl v roce 2023 žádné výdaje a byt odepisovat nemůže, protože jej dostal darem od svých rodičů. V příkladu uvažujeme, že veškeré příjmy pana Nováka nepřesahují limit pro zdaňování zvýšenou sazbu 23 % a neaplikujeme slevy na dani. Zdanění jeho příjmů v rámci § 9 bude vypadat následovně:

1. Vypočte si celkové příjmy z pronájmu: 50 000 × 12 = 600 000 Kč
2. Vypočte paušální výdaje: 600 000 × 0,3 = 180 000 Kč
3. Stanoví základ daně: 600 000  − 180 000 = 420 000 Kč
4. Vypočte daň: 420 000 × 0,15 = 63 000 Kč

Příklad č. 2

Pan Novák poskytuje ubytovací služby přes internetovou platformu Airbnb, na ubytovací služby má zřízené živnostenské oprávnění. Samostatná výdělečná činnost je vedlejší činnosti při zaměstnání na hlavní pracovní poměr. Celkové příjmy ze samostatné výdělečné činnosti za rok 2023 jsou ve výši 600 000 Kč. Pan Novák uplatňuje výdajový paušál, protože s bytem neměl v roce 2023 žádné výdaje a byt odepisovat nemůže, protože jej dostal darem od svých rodičů. V příkladu uvažujeme, že veškeré příjmy pana Nováka nepřesahují limit pro zdaňování zvýšenou sazbu 23 % a neaplikujeme slevy na dani. Zdanění jeho příjmů v rámci § 7 bude vypadat následovně:

1. Vypočte paušální výdaje: 600 000 × 0,6 = 360 000 Kč
2. Stanoví základ daně: 600 000  − 360 000 = 240 000 Kč
3. Vypočte daň: 240 000 × 0,15 = 36 000 Kč
4. Vypočte sociální pojištění: 240 000 × 0,5 × 0,292 = 35 040 Kč
5. Vypočte zdravotní pojištění: 240 000 × 0,5 × 0,135 = 16 200 Kč

Celkové „daňové“ zatížení je v případě samostatné výdělečné činnosti ve výši 87 240 Kč. Naproti tomu v případě příjmů z nájmu v totožné výši je daňové zatížení ve výši 63 000 Kč.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností SLUTO s.r.o.