Dotaz:
Účtuji stavební firmu. Majitel má v hospodářském majetku budovu s kancelářemi a bytem. Chtěl by celou stavbu přestavět na byty a pronajímat je. Jak postupovat při účtování nákladů a DPH a jak postupovat při případném převodu této nemovitosti do soukromého vlastnictví? Co bude pro něj výhodnější?
 

 Odpovídá Bc. Zuzana Bartůšková, Účetnictví bez starostí:
 
V dotazu není uvedeno, zda stavební firma vede daňovou evidenci či účetnictví. Vzhledem k tomu, že součástí dotazu je dotaz na účtování, budu v odpovědi vycházet z předpokladu, že jde o právnickou osobu vedoucí účetnictví, plátce DPH.

Přestavba z pohledu daně z příjmů a účetnictví

Přestavba kancelářské budovy na byty bude změnou dokončené stavby. Půjde tedy o technické zhodnocení ve smyslu § 33 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“).
 
Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období 1995 částku 10 000 Kč a počínaje zdaňovacím obdobím 1996 částku 20 000 Kč a počínaje zdaňovacím obdobím 1998 částku 40 000 Kč.
 
Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP.
 
Technické zhodnocení není daňovým nákladem (viz § 25 odst. 1 písm. p) ZDP). Ale daňově i účetně zvyšuje hodnotu majetku (stavby) pro účely odepisování stavby.
 
Pro účely účetnictví již od roku 2014 není závazná hodnota 40 000 Kč, ale limit si účetní jednotka stanoví sama ve vnitřním předpise (viz článek Technické zhodnocení od roku 2014). Nicméně v uvedeném případě je naplněn charakter technického zhodnocení a lze předpokládat, že přestavba si vyžádá značné finanční částky, takže o zařazení do technického zhodnocení stavby v tomto případě velmi pravděpodobně půjde.
 
Technické zhodnocení pořizované dodavatelsky se bude účtovat na účet MD 042/D 321. Po dokončení se zařadí na účet MD 022/D 042.
 
V případě stavební firmy připadá v úvahu varianta, že technické zhodnocení bude prováděno ve vlastní režii – vlastními zaměstnanci, z vlastního či nakoupeného materiálu. V tomto případě je třeba účtovat o aktivaci dlouhodobého majetku MD 042/D 588 (588 – Aktivace dlouhodobého hmotného majetku, od 1. 1. 2016 nahrazuje účet 624). Aktivace se provádí ve výši vlastních nákladů, tj. např. náklady na mzdy, materiál apod.
 
Pokud současně s technickým zhodnocením dokončené stavby formou nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku proběhne i oprava budovy, je možné účtovat do nákladů na účet 511. Je vhodné ovšem upozornit, že důkazní břemeno, že jde o opravu, leží na poplatníkovi.
 
Rozdíl mezi technickým zhodnocením a opravou je blíže rozepsán v článku Technické zhodnocení versus oprava z pohledu daně z příjmů.

Technické zhodnocení z pohledu DPH

Zákon o DPH (dále jen „ZDPH“) definuje technické zhodnocení v § 4 odst. 4 písm. d) bod 4. Pro účely ZDPH se rozumí dlouhodobým majetkem obchodní majetek, který je technickým zhodnocením podle zákona upravujícího daně z příjmů. Definice je tedy shodná jako pro účely daně z příjmů.
 
V případě nakupovaných stavebních prací od dodavatele, plátce DPH, bude aplikován režim přenesení daňové povinnosti u stavebních a montážních prací dle § 92e ZDPH (předpokládám, že odběratel je plátce DPH). Příjemci plnění vznikne povinnost odvést DPH.
 
V případě DPH bude hrát pravděpodobně roli to, že daný dlouhodobý majetek pořizujeme v režimu majetku nabytého vlastní činností. Pokud půjde o režim majetku nabytého vlastní činností, bude třeba postupovat dle § 78b odst. 2 ZDPH.
 
U dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní činností, jehož uvedením do stavu způsobilého k užívání došlo k uskutečnění plnění podle § 13 odst. 4 písm. b), se částka daně na vstupu pro výpočet úpravy odpočtu daně stanoví podle § 36 odst. 6 písm. a). U ostatního dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní činností se částka daně na vstupu pro výpočet úpravy odpočtu daně stanoví jako součet daně na vstupu u jednotlivých přijatých zdanitelných plnění, která se stala součástí tohoto majetku.
 
Režim majetku vytvořeného vlastní činností použijeme v případě, že:

• majetek je pořizován více než jedním dodavatelem a zároveň
• majetek se bude využívat i pro jiné účely než ekonomickou činnost nebo částečně i pro účely, kdy není nárok na odpočet daně na vstupu, což je právě případ nájmu bytů neplátcům DPH.

Další související problém, který může nastat, se týká úpravy odpočtu dle § 78 ZDPH u budovy a jejích předchozích technických zhodnocení i tohoto technického zhodnocení. Jelikož již nebude používána k ekonomické činnosti, ale k nájmům osvobozeným bez nároku na odpočet. Tato problematika je blíže popsána v článku Úprava odpočtu daně.
 
V souvislosti s tím je třeba upozornit, že dotaz je položen příliš obecně a postrádá významné informace, které jsou nezbytné pro posouzení konkrétní situace. Pro správné daňové řešení problémů je třeba posoudit veškeré údaje a na základě nich najít konkrétní daňové řešení. Zde jsem pouze nastínila možná úskalí, kterým by se tazatelka měla věnovat z pohledu DPH.

Nájem bytů z pohledu DPH

Nájem nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet dle § 56a ZDPH. Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň (viz § 56a odst. 3 ZDPH).
 
Zdanit nájem však nelze v případě nájmu neplátcům DPH (ani po dohodě), ani pokud nájem neslouží k uskutečňování ekonomických činností nájemce.

Vyřazení z obchodního majetku

Dojde-li k trvalému vyřazení budovy z obchodního majetku, dochází k fiktivnímu dodání zboží dle § 13 odst. 4 písm. a) ZDPH. Plátce daně má povinnost odvést DPH z ceny určené dle § 36 odst. 6 písm. a).
 
Základem daně je v případě, že se jedná o dodání zboží podle § 13 odst. 4 písm. a) až e), odst. 5, odst. 6 a podle § 16 odst. 5, cena zboží nebo cena obdobného zboží, za kterou by bylo možné zboží pořídit ke dni uskutečnění zdanitelného plnění. A pokud takovou cenu nelze určit, výše celkových nákladů vynaložených na dodání zboží ke dni uskutečnění zdanitelného plnění.
 
U fyzické osoby není vyřazení z obchodního majetku považováno za zdanitelný příjem z pohledu daně z příjmů.
 
V případě právnické osoby nelze majetek jednoduše vyřadit do osobní spotřeby a je třeba řešit konkrétní situace (např. prodej majetku, bezúplatný převod majetku na společníka apod.).
 
Závěrem bych chtěla upozornit, že dotaz byl položen příliš široce, bez upřesnění podstatných údajů, které mají vliv na správné daňové posouzení. A že není možné v jediném článku postihnout veškeré situace, které mohou v praxi nastat a rozebrat je do detailů.
 
Doporučuji proto pro správné vyhodnocení v praxi posoudit konkrétní situace ve světle daňových zákonů a dalších odborných článků. A podrobněji se seznámit s jednotlivými daňovými aspekty, které jsem v článku nastínila, ale nerozebírala do detailů.

Článek byl připravený ve spolupráci s Účetnictvím bez starostí.
Autorka pořádá také praktické kurzy zaměřené na daně, účetnictví a podnikání.