Nájem nemovité věci

Nájem nemovité věci je poměrně obvyklou možností vedoucí k zajištění finančních prostředků vlastníků těchto nemovitostí. Nájmem se pronajímatel zavazuje na základě nájemní smlouvy přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Základní ustanovení související s nájmem jsou uvedena v § 2201 a násl. občanského zákoníku. Fyzické osoby mohou příjmy z nájmu nemovité věci zdaňovat v rámci ustanovení § 9 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) nebo § 7 ZDP.

1. Zdaňování nájmu nemovité věci podle § 9 ZDP

Příjmy z nájmu, které nejsou příjmy z jiné samostatné výdělečné činnosti, jinak řečeno nejedná se o příjmy z pronájmu majetku zařazeného do obchodního majetku, jsou zdaňovány podle § 9 ZDP.

Ustanovení § 9 ZDP vymezuje příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až § 8 ZDP, jako:

• příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
• příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 ZDP.

Pozor, příjem z nájmu nemovitých věcí a bytů nikdy nemůže být příležitostným příjmem podle ustanovení § 10 ZDP.

Pronajímateli při zahájení nájmu nevzniká registrační povinnost k dani z příjmů fyzických osob, jelikož se nejedná o podnikání na základě živnostenského oprávnění, a tyto příjmy z nájmu nepodléhají ani odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Pronajímatel po ukončení zdaňovacího období zdaňuje v daňovém přiznání v příloze č. 2 rozdíl mezi příjmy a výdaji vynaloženými na jejich dosažení, zajištění a udržení v rámci nájmu nemovité či movité věci podle § 9 ZDP.

Pronajímatel, který je fyzickou osobou, která nevede účetnictví, zdaňuje pouze příjmy skutečně obdržené do konce zdaňovacího období.

Příklad 1

Pan Novák pronajímá byt od 1. 6. 2022, měsíční nájemné činí 10 000 Kč, energie si nájemce hradí zvlášť. Nájemce při podpisu nájemní smlouvy složil vratitelnou kauci ve výši tří měsíčních nájmů, tedy 30 000 Kč. Nájemné je hrazené pravidelně vždy k 15. dni následujícího měsíce, to znamená, že za prosinec 2022 bylo nájemné uhrazeno 15. 1. 2023. Pronajímatel je nepodnikající fyzickou osobou a nevede účetnictví.

Řešení:

Pan Novák v rámci zdanitelných příjmů z nájmu za rok 2022 obdržel příjmy ve výši 60 000 Kč (15. 7. až 15. 12. 2022), které uvede v daňovém přiznání za zdanitelné období roku 2022. Nájemné za prosinec 2022 bude součástí zdanitelných příjmů z nájmu až v roce 2023.

Poplatník se u příjmů z nájmu může rozhodnout, zda bude uplatňovat skutečné výdaje, nebo výdaje paušálním procentem z příjmů. U příjmů zdaňovaných podle § 9 ZDP však nelze využít institutu paušální daně podle § 2a a § 7a ZDP.
 

V případě uplatnění prokázaných skutečných výdajů lze navzdory skutečnosti, že obchodní majetek u poplatníka daně z příjmů z nájmu podle § 9 ZDP neexistuje, uplatnit mimo jiné jako výdaj odpisy nemovité věci. Při budoucím prodeji takto odpisované nemovité věci není dotčeno právo na osvobození příjmů při splnění časového testu mezi nabytím a prodejem nemovitosti (5 let pro nemovité věci nabyté do 31. 12. 2020 nebo 10 let pro nemovité věci nabyté od 1. 1. 2021).

Odpisy nelze uplatnit při pronájmu družstevního bytu nebo u nemovitostí vyloučených z odpisování, takovou nemovitou věcí je například nemovitost získaná darem, který byl osvobozen od daně z příjmů.

Pořizovací cenou pro účely odpisování bude v případě koupené nemovité věci kupní cena plus vedlejší pořizovací náklady. Poplatník však musí rozdělit kupní cenu nemovitosti a kupní cenu pozemku prostřednictvím znaleckého posudku (pokud tak nebylo učiněno při pořízení nemovitosti), jelikož pozemek nelze odpisovat.

V případě zděděné nemovité věci, která byla pořízena více než 5 let před zahájením nájmu, je nutné nechat zpracovat znalecký posudek na tzv. reprodukční pořizovací cenu, kterou je cena, za kterou by byla daná nemovitost pořízena v okamžiku zahájení nájmu. Pokud byla nemovitost pronajímána a odpisována před zděděním, pokračuje dědic v odpisování tak, jak bylo v době před dědictvím.

Příklad 2

Pan Novák zdědil v roce 2014 rodinný dům, který začal v roce 2017 pronajímat. Odpisy začal uplatňovat až v roce 2022. V roce 2023 se rozhodl dům prodat.

Řešení:

Pokud začne pan Novák v roce 2022 uplatňovat odpisy nemovité věci jako daňově uznatelný výdaj, vstupní cenou pro odpisování bude znalecká cena rodinného domu z dědického řízení (bez pozemku), jelikož nájem byl zahájen před méně než pěti lety od pořízení nemovitosti. Příjem z prodeje nemovité věci bude také osvobozen, jelikož je splněn časový test pěti let mezi pořízením a prodejem nemovité věci.

Kromě odpisů nemovité věci může poplatník uplatnit i tyto výdaje:

• úroky z úvěru na pořízení nemovité věci,
• poplatky k úvěrovému účtu,
• provize realitnímu makléři,
• náklady na vnitřní vybavení nemovitosti,
• náklady na opravu a údržbu,
• příspěvky do fondu oprav k okamžiku jejich úhrady (pokud by bylo z příspěvků uhrazeno technické zhodnocení, musí se adekvátní podíl odečíst od základu daně),
• odměny SVJ, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, cestovní náhrady atd.

U příjmů z nájmu nemovité věci zdaňovaných podle § 9 ZDP může vzniknout i daňová ztráta, kterou lze odečíst od kladných základů daně i z jiných činností v daném kalendářním roce, nebo neuplatněnou ztrátu v daném kalendářním roce lze odečíst v následujících pěti letech.
 

Pokud se pronajímatel rozhodne pro paušální výdaje procentem z dosažených příjmů, pak může uplatnit výdaje maximálně ve výši 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše však ve výši 600 000 Kč za zdaňovací období. Pokud poplatník uplatní paušální výdaje procentem z dosažených příjmů, pak již nemůže uplatňovat žádné jiné skutečné výdaje. Paušální výdaje jsou tedy výhodné pouze tehdy, kdy nelze použít skutečné výdaje ve formě daňových odpisů, nebo je hodnota pronajímané nemovité věci nízká.

Poplatník také nemůže prostřednictvím dodatečného daňového přiznání způsob uplatnění výdajů paušálním výdajem procentem z dosažených příjmů změnit na způsob uplatnění skutečných prokázaných výdajů (naopak lze).

Příklad 3

Pan Novák eviduje za zdaňovací období roku 2022 skutečně obdržené příjmy z nájmu podle § 9 ZDP ve výši 2 200 000 Kč. Pan Novák nemůže nemovitost odpisovat, a ani ostatní skutečné výdaje k nájmu nemovitosti nejsou vysoké, proto se rozhodl, že uplatní výdaje procentem z dosažených příjmů.

Řešení:

Pan Novák může v roce 2022 uplatnit výdaje procentem z příjmů v maximální výši 600 000 Kč.

Často bývá nemovitá věc součástí společného jmění manželů. Příjmy z nájmu nemovité věci ve společném jmění manželů se vždy zdaňují jen u jednoho z těchto manželů. Manželé se mohou ve zdaňování příjmů z nájmu i střídat – v jednom roce zdaní příjmy manžel a v druhém roce manželka. Podstatné je, aby to byl v jednom zdaňovacím období vždy jenom jeden z nich.

Další obvyklou situací bývá, že část pronajímané nemovité věci je využívána pro osobní potřebu pronajímatele. V takovém případě je potřeba provést krácení skutečných výdajů v poměru pronajímané podlahové plochy k celkové ploše domu.

2. Zdaňování nájmu nemovité věci podle § 7 ZDP

Méně častou situací bývá, že jsou příjmy z nájmu nemovité věci zdaňovány podle § 7 ZDP. Taková situace nastává, pokud je nemovitá věc zahrnuta v obchodním majetku podnikatele podnikajícího na základě živnostenského oprávnění. Příjmy z nájmu zdaňované podle ustanovení § 7 ZDP podléhají zdanění a odvodům na sociální a zdravotní pojištění.

Ubytovací služby

Ubytovací služby jsou na rozdíl od nájmu nemovitých věcí vždy činností vykonávanou na základě živnostenského oprávnění a podléhají zdanění podle § 7 ZDP včetně odvodů na sociální a zdravotní pojištění.

Ubytovací služby vykazují charakteristické znaky, které je odlišují od nájmu:

• ubytování je poskytováno pravidelně/opakovaně na krátkou nebo přechodnou dobu,
• ubytování bývá nabízeno za účelem rekreace,
• k ubytování jsou poskytovány služby v podobě úklidu, výměny ložního prádla, snídaní,
• ubytovaný neprovádí běžnou údržbu a opravy na nemovité věci,
• cena za ubytování je sjednána za dny či týdny,
• nejedná se o dlouhodobé zajištění bytových potřeb nájemce.

Ubytovací služby vykazují charakter hotelů, motelů, penzionů, chalup a chat k rekreačnímu pronájmu, ale i ubytování ve vlastních bytech nabízené soustavně prostřednictvím sdílené ekonomiky přes platformy jako je např. Airbnb.

V případě, že fyzická osoba má živnostenské oprávnění k poskytování ubytování, může místo skutečných výdajů uplatnit paušální výdaje procentem z příjmů v maximální výši 60 % z příjmů z ubytování.

Pokud poplatník živnostenské oprávnění k ubytovacím službám nevlastní, pak může využít výdaje maximálně ve výši 40 % z příjmů z ubytování. Fyzická osoba podnikající podle § 7 ZDP může při splnění zákonných podmínek využít i možnost přejít do režimu paušální daně.

Rozlišení, zda se jedná o ubytovací služby nebo nájem, je pro daňové účely zásadní, a to nejen z pohledu zákona o daních z příjmů, ale i z pohledu DPH, neboť nájem a ubytování podléhá zcela rozdílnému daňovému režimu.

Související článek:
Nemovitosti a daň z příjmů fyzických osob – 1. díl