Poplatníci daně z příjmů mohou s nemovitými věcmi nakládat různými způsoby. Nemovitou věc lze vlastnit, dědit, darovat, prodávat či kupovat, pronajímat nebo využívat k podnikatelským účelům.

Možnosti s nakládáním s nemovitými věcmi jsou poměrně pestré a z pohledu zdanění jde o oblast, kde často dochází k omylům a chybám. Vzhledem ke skutečnosti, že se obvykle jedná o majetek vyšších hodnot, může mít špatné daňové vyhodnocení z pohledu zdanění velmi nepříjemný daňový dopad. Operace s nemovitostmi bývají pro fyzické osoby často osvobozené, osvobozené podmíněně (osvobozeno, jen pokud dojde k řádnému oznámení správci daně), nebo jsou naopak předmětem zdanění.

Než se začneme věnovat operacím s nemovitým majetkem v souvislosti s jeho nabytím, pojďme se seznámit s pojmem nemovité věci. Pojem nemovité věci není definován v daňových či účetních zákonných předpisech, jeho vymezení nalezneme v občanském zákoníku.

Nejčastěji se s nemovitými věcmi setkáváme v podobě:

• pozemků,
• staveb spojených se zemí pevným základem,
• bytových jednotek,
• inženýrských sítí,
• práva stavby atd.

Vše ostatní, co není zákonem vymezeno jako nemovitá věc, je považováno za věc movitou. Pokud stavbu a pozemek vlastní jeden vlastník, pak je stavba vždy součástí pozemku.

Nabytí nemovité věci může být uskutečněno různými způsoby, a to obvykle:

• koupí,
• darováním nebo děděním (bezúplatný příjem).

Pořízení nemovité věci koupí nemá z pohledu daně z příjmů pro kupujícího obvykle žádný daňový dopad. Často je pořízení nemovité věci financováno prostřednictvím bankovních úvěrů. V případě pořízení bytové potřeby mohou fyzické osoby při splnění zákonných náležitostí odečíst úroky od základu daně v podobě tzv. nezdanitelné části základu daně, a to u nových smluv až do výše 150 000 Kč. Podmínkou uplatnění odpočtu úroků je, že se jedná o úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr poskytnutý bankou, snížený o státní příspěvek.

Pokud je nemovitá věc pořízena pro účely podnikání či k pronájmu, jsou zaplacené úroky z úvěru daňově uznatelným výdajem.

Mnohem daňově zajímavější jsou situace nabytí nemovité věci prostřednictvím darování či dědění.

Darování nemovité věci je obecně předmětem daně z příjmů fyzických osob, jedná se o tzv. ostatní příjem podle ustanovení § 10 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Tento bezúplatný příjem může být osvobozen při splnění následujících podmínek:

• nemovitá věc je darována příbuzným v linii přímé a vedlejší, pokud se jedná o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodiče,
• nemovitá věc je darována poplatníkem, který žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

Společně hospodařící domácnost je společenství osob, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby.

I při splnění výše uvedených podmínek k osvobození nabytého majetku z titulu darování je nutné ještě posoudit, zda se jednalo o darování v souvislosti s podnikáním, nebo zda bylo učiněno jako běžný majetkový převod obvykle v rámci uspořádání majetkových vztahů v rodině. Pokud by bylo přijetí daru učiněno v souvislosti s příjemcovou podnikatelskou činností, pak se jedná o zdanitelný příjem podle ustanovení § 7 ZDP bez ohledu na to, že se jedná o dar například mezi příbuznými v přímé linii.

Příklad 1

Podnikatel, který ukončuje svou podnikatelskou činnost a odchází do důchodu, daruje své dceři podnikatelský objekt z důvodu vypořádání majetkových vztahů v rodině.

Řešení:

Jak s podnikatelským objektem dcera naloží, je zcela bezpředmětné, jedná se o osvobozený příjem od daně z příjmů fyzických osob podle ustanovení § 10 odst. 3 písm. b) ZDP.

Pokud by se dcera rozhodla daný objekt využívat ke své podnikatelské činnosti a vložila ho do obchodního majetku, nelze takový nemovitý majetek odpisovat v souladu s ustanovením § 27 písm. j) ZDP. Pouze v případě, pokud by dcera na uvedené nemovité věci provedla technické zhodnocení v souladu s § 33 ZDP, pak je možné tyto výdaje na stavební úpravy, rekonstrukce a modernizaci majetku daňově odpisovat.

V souvislosti s darováním nemovité věcí a jejím osvobozením od daně z příjmů fyzických osob má nabyvatel ještě jednu zákonnou povinnost. V souladu s ustanovením § 38v ZDP musí poplatník ve stanoveném termínu oznámit daňové správě osvobozený příjem, pokud je vyšší než 5 000 000 Kč.

Příklad 2

Otec daroval své dceři nemovitou věc pro podnikání za účelem rozšíření její samostatné výdělečné činnosti.

Řešení:

V případě darování nemovité věci za účelem podnikání se u dcery jedná o zdanitelný příjem ze samostatné činnosti v souladu s ustanovením § 7 ZDP. V daňovém přiznání za příslušné zdaňovací období dcera upraví základ daně podle § 23 odst. 3 písm. a) bod 14. ZDP. Vstupní cena nemovité věci se stanoví dle zákona o oceňování, takto nabytá nemovitost může být daňově odpisována.

Postup stanovení vstupní ceny v případě darované nebo zděděné nemovité věci je uveden v ustanovení § 29 odst. 1 písm. e) ZDP: „Vstupní cenou hmotného majetku se rozumí při nabytí majetku bezúplatně cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí, s výjimkou majetku odpisovaného podle § 30 odst. 1 písm. a), pokud u poplatníků uvedených v § 2 neuplynula od nabytí doba delší než 5 let, zvýšená u nemovitých věcí o náklady vynaložené na opravy a technické zhodnocení; je-li doba od nabytí delší než 5 let, rozumí se u poplatníků uvedených v § 2 vstupní cena podle písm. d).“

Vstupní cenou se podle § 29 odst. 1 písm. d) rozumí reprodukční pořizovací cena podle zvláštního právního předpisu.

Nabytí nemovitého majetku děděním nebo odkazem je osvobozený příjem bez dalších podmínek bez ohledu na to, od koho byl tento majetek získán. Nemovitou věc nabytou prostřednictví dědického řízení lze v souladu s ustanovením § 27 ZDP daňově odpisovat, případně pokračovat v již zahájeném odpisování původním vlastníkem. I v případě dědění či odkazu nemovité věci je nutné oznámit správci daně osvobozené příjmy nad 5 000 000 Kč v souladu s ustanovením § 38v ZDP.

V případě prodeje darovaného či zděděného majetku je potřeba vždy posoudit daňové dopady prodeje nemovitých věcí.

Osvobozený příjem z prodeje nemovité věci nabyté bezúplatně je podmíněn splněním zákonného časového testu. Osvobozený prodej se dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP týká prodeje bytů a rodinných domů, pokud v nich měl prodávající bydliště nejméně dva roky, nebo v případě ostatních nemovitých věcí lze aplikovat osvobození v případě, že doba mezi nabytím a prodejem přesáhne dobu 10 let u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021, resp. 5 let pro nemovité věci nabyté do 31. prosince 2020.

V případě, že byla nemovitá věc nabyta děděním od zůstavitele, který je manželem (manželkou) nebo příbuzný v přímé linii (děti, vnoučata, rodiče, prarodiče), zkracuje se časový test pro osvobození při prodeji nemovité věci o dobu, po kterou nemovitou věc prokazatelně zůstavitel vlastnil.

Zkrácení časového testu o dobu vlastnictví zůstavitele se vztahuje pouze na případy nabytí děděním, nikoliv darováním.

Pokud prodávající nemovité věci nesplní časový test pro osvobození, je příjem z prodeje nemovité věci zdanitelným příjmem podle ustanovení § 10 ZDP. Jako daňový výdaj lze uplatnit cenu určenou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí nemovité věci, prokazatelně vynaložené částky na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s prodejem nemovité věci. Nepřihlíží se však k hodnotě vlastních prací poplatníka na nemovité věci.

Příklad 3

Syn zdědil po své matce bytovou jednotku, kterou vlastnila jeden rok. Matka nabyla nemovitou věc v rámci dědictví po svém manželovi, který ji vlastnil 30 let.

Řešení:

Započtení doby vlastnictví zůstavitele nezahrnuje dobu vlastnictví předchozího zůstavitele, tedy manžela matky. Při prodeji nemovité věci by syn musel z důvodu nesplnění časového testu tento příjem zdanit.

V příštím díle se budeme věnovat problematice nájmu nemovité věci a poskytování ubytovacích služeb.

Související článek:
Nemovitosti a daň z příjmů fyzických osob – 2. díl