Bytová potřeba je daňovým pojmem, se kterým se od roku 2021 pojí některé dosti důležité změny. Zejména při prodeji nemovitosti můžeme na neznalosti oznamovacích povinností velmi prodělat. Na co bychom si měli dát nově pozor?
Bytová potřeba je pojem, jehož přesné vymezení musíme jako poplatníci daně z příjmů fyzických osob znát především při řešení osvobození příjmů z prodeje nemovitosti nebo při uplatnění nezdanitelné části základu daně – úroků z hypotečního úvěru.
Od 1. 1. 2021 je bytová potřeba definována nově v samostatném § 4b v zákoně o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Před novelou jsme tento pojem měli definován na jiném místě zákona (§ 15 odst. 3) a na první pohled došlo jen k minimálním změnám (změna názvosloví) v této oblasti.
Ovšem definice bytové potřeby byla (docela nenápadně) doplněna i o velmi podstatné oznamovací povinnosti poplatníka při uplatnění osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Nesplnění těchto povinností může mít za následek neuznání osvobození, které může při prodeji zejména dražších nemovitostí dosahovat docela velkých částek.
Bytovou potřebou se rozumí:
- bytového domu,
- rodinného domu,
- jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
b) úplatné nabytí pozemku:
- za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby do čtyř let od okamžiku nabytí pozemku (do 31. 12. 2020 platilo do čtyř let od uzavření úvěrové smlouvy) nebo
- v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písm. c),
c) úplatné nabytí:
- bytového domu,
- rodinného domu,
- rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
- jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.
Osvobození – jen po oznámení správci daně
Osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením z tohoto příjmu získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije, oznámí-li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.
Po podání takovéhoto oznámení je další podmínka pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob:
- použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo
- použil částku, odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.
Podobnou povinnost oznámit osvobozený příjem správci daně známe už u příjmů přesahujících hodnotu 5 000 000 Kč.
Tato nová „administrativní“ povinnost je tedy velmi důležitá – a její nesplnění (byť z neznalosti) může mít za následek velkou finanční újmu.
Pokud nedojde ke splnění podmínky pro osvobození tohoto příjmu (prostředky nebudou použity pro obstarání vlastní bytové potřeby), je tento příjem příjmem podle § 10 ZDP (ostatní příjmy) ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.
V případě úplatného pořízení pozemku – pokud nedojde k zahájení výstavby v zákonné lhůtě, bude tento příjem opět příjmem podle § 10 ZDP (ostatní příjmy) ve zdaňovacím období, ve kterém marně uplynula lhůta pro zahájení výstavby. Pokud by poplatník pozbyl daný pozemek před uplynutím lhůty pro zahájení výstavby, je tento příjem také příjmem podle § 10 ZDP (ostatní příjem) ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník tento pozemek pozbyl.
Bytová potřeba – nezdanitelná část základu daně fyzických osob (úroky z hypotéky)
Od základu daně z příjmů fyzických osob lze odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období:
- z úvěru ze stavebního spoření,
- z hypotečního úvěru poskytnutého bankou (sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů),
- z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou/bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření/hypotečním úvěrem
Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba nebo její část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.
Podstatnou změnou od roku 2021 je také snížení limitu uplatnitelných úroků na jednu domácnost z 300 000 Kč na 150 000 Kč ročně.
Bytová potřeba – osvobození příjmů z prodeje nemovitosti
Od daně z příjmů se mimo jiné osvobozuje příjem z prodeje:
- rodinného domu a souvisejícího pozemku,
- jednotky (bytu), která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku,
Pokud v dané nemovitosti měl prodávající bydliště po dobu kratší než dva roky, pak je tento příjem osvobozen pouze v případě, že získané prostředky použije v zákonné lhůtě na obstarání vlastní bytové potřeby.
Dále je od daně z příjmů osvobozen i příjem z prodeje nemovitých věcí (kromě výše vyjmenovaných – rodinného domu, bytu a souvisejících pozemků), jestliže doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem přesáhne nově dobu 10 let (do 31. 12. 2020 to bylo 5 let).
Pokud tato doba nepřesáhne 10 let, osvobození lze uplatnit v případě, že dané prostředky použijeme na obstarání vlastní bytové potřeby.
Komentáře
Monika
07. 12. 2023, 18:30Dobrý den. Chtěla jsem se zeptat zda splňuju podmínky pro odsvobození od daně z příjmu v případě prodeje nemovitosti, když stavební pozemek vlastním od roku 2014, v roce 2023 jsem vyřídila stavební povolení a stavba rodinného domu bude dokončena a zkolaudována v roce 2024 a prodána. Zajímalo by mně zda postavením rodinného domu a kolaudací se ruší tehdy platná podmínka pro osvobození od daně z příjmu – 5 let vlastnit. Děkuji za reakci.