Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „NOZ“) upravuje v ustanoveních § 2132 až § 2157 tzv. vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Jde o nejtypičtější smluvní ujednání, kterými mohou smluvní strany modifikovat kupní smlouvu, resp. svá práva a povinnosti z ní, přičemž výčet je pouze demonstrativní a NOZ v § 2157 výslovně připouští, že strany si mohou ujednat i jiné výhrady nebo podmínky změny kupní smlouvy.
 
V tomto článku se budeme zabývat dvěma vedlejšími ujednáními, a to výhradou zpětné koupě a výhradou zpětného prodeje.

Výhrada zpětné koupě

Pokud si strany při koupi sjednají tzv. výhradu zpětné koupě, znamená to, že prodávajícímu vzniká právo požádat ve sjednané nebo zákonem stanovené lhůtě kupujícího, aby mu prodal zpět věc, kterou na něj na základě kupní smlouvy převedl.
 
Od předkupního práva se toto ujednání liší tím, že v případě předkupního práva má prodávající právo koupit věc zpět pouze v případě, že se ji kupující rozhodl prodat. V případě výhrady zpětné koupě ale může prodávající kupujícího o zpětný prodej ve sjednané nebo zákonem stanovené lhůtě kdykoliv požádat, bez ohledu na to, zda kupující chce či nechce věc prodat.
 
Výhrada zpětné koupě tedy významně posiluje pozici prodávajícího, který má právo v určité lhůtě změnit své rozhodnutí ohledně prodeje věci a požádat kupujícího, aby mu věc převedl zpět, oproti vrácení kupní ceny.

Příklad

Pan Slepička prodal panu Kolískovi vřetenovou sekačku, protože předpokládal, že si novou – lepší – sekačku koupí na veletrhu v Brně. Strany si pro jistotu sjednaly, že pan Slepička má právo do jednoho měsíce od předání sekačky uplatnit právo zpětné koupě.
 
Vzhledem k tomu, že se panu Slepičkovi nepodařilo realizovat koupi nové sekačky, uplatnil výhradu zpětné koupě a požádal pana Kolíska o vrácení sekačky oproti úhradě sjednané kupní ceny. Pan Kolísko je povinen panu Slepičkovi sekačku zpátky prodat.

Povinnosti smluvních stran

Ujednání o výhradě zpětné koupě nemusí být sjednáno písemně, nicméně písemnou formu samozřejmě doporučuji. Pokud by se výhrada zpětné koupě sjednávala jako věcné právo k nemovitosti, je písemná forma povinná ze zákona.
 
Pokud prodávající požádá kupujícího, aby mu věc prodal zpátky v souladu se sjednanou výhradou zpětné koupě, vzniká kupujícímu povinnost věc vrátit v nezhoršeném stavu a prodávajícímu vzniká povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu. Zákon výslovně stanoví, že tím jsou vyrovnány i užitky z peněz, které prodávající obdržel od kupujícího formou kupní ceny, jakož i plody z věci, které případně kupující vytěžil.
 
Co si sjednat v rámci výhrady zpětné koupě:

• Lhůtu, ve které může prodávající uplatnit výhradu zpětné koupě. Pokud si strany lhůtu nesjednají, stanoví ji podpůrně § 2137 NOZ tak, že platí vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta.
• Způsob nakládání s věcí po dobu trvání výhrady – po dobu trvání výhrady zpětné koupě je kupující v nejisté situaci, neboť neví, zda prodávající výhradu uplatní či neuplatní. To mu komplikuje rozhodování zejména ve vztahu k nakládání s věcí a investicemi do ní. Smluvní strany by si tedy měly především sjednat, jakým způsobem bude kupující po dobu trvání výhrady zpětné koupě s věcí nakládat a zda prodávající ponese náklady na zlepšení věci či nikoliv. Pro případ, že si strany nic nesjednají, NOZ stanoví, že pokud kupující vynaloží na věc náklad k jejímu zlepšení nebo mimořádný náklad pro její zachování, náleží mu stejná náhrada jako poctivému držiteli. Poctivému držiteli se přitom hradí:
  • nutné náklady, jichž bylo pro trvající zachování podstaty věci potřeba, a
  • náklady vynaložené účelně a zvyšující užitečnost věci nebo její hodnotu (náhrada náleží do výše přítomné hodnoty, pokud ta nepřevyšuje náklady skutečné),
  • z nákladů učiněných poctivým držitelem ze záliby nebo pro okrasu se hradí jen tolik, o kolik se zvýšila obvyklá cena věci, dřívější držitel však může k svému prospěchu odstranit vše, co lze od věci oddělit bez zhoršení její podstaty.

• Zda lze právo na zpětnou koupi zcizit. Pokud si toto strany nesjednají, platí, že právo na zpětnou koupi zcizit nelze.
• U věci, kde existuje riziko významné změny tržní ceny v průběhu lhůty k uplatnění práva zpětné koupě, lze doporučit, aby se strany dohodly na způsobu určení zpětné kupní ceny, který případnou změnu v ceně zohlední.

Zmaření vrácení věci

V případě, že by došlo ke zmaření vrácení věci (např. by došlo ke zničení věci), nebo ke zhoršení její hodnoty, z důvodů, za které odpovídá kupující, je povinen kupující nahradit prodávajícímu škodu, a to buď uvedením do předešlého stavu a pokud to není dobře možné, anebo pokud o to požádá prodávající, pak úhradou v penězích.

Výhrada zpětného prodeje

Pro výhradu zpětného prodeje se použijí obdobně ustanovení o výhradě zpětné koupě. Sjednají-li si strany výhradu zpětného prodeje, znamená to, že kupující má právo po sjednanou nebo zákonem stanovenou dobu převést prodávajícímu zpátky věc, kterou od něj koupil, a prodávající je v takovém případě povinen vrátit kupujícímu zpět uhrazenou kupní cenu.
 
Výhrada zpětného prodeje tedy naopak významně posiluje pozici kupujícího, který má právo v určité lhůtě změnit své rozhodnutí ohledně koupě věci a požádat prodávajícího, aby si od něj věc zpátky převzal, oproti vrácení kupní ceny.
 
Ani pro výhradu zpětného prodeje zákon nevyžaduje písemnou formu, nicméně lze ji opět doporučit.
 
V případě, že kupující požádá prodávajícího, aby si od něj věc zpátky převzal, vzniká kupujícímu povinnost věc vrátit v nezhoršeném stavu a prodávajícímu vzniká povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu.
 
Pro výhradu zpětného prodeje platí obdobně to, co bylo uvedeno výše u výhrady zpětné koupě. Doporučuji tedy vždy sjednat lhůtu, ve které může kupující uplatnit výhradu zpětného prodeje (jinak platí za ujednanou lhůta tříletá, pokud jde o movité věci, a lhůta desetiletá, pokud jde o věci nemovité), jakož i způsob nakládání s věcí po dobu trvání výhrady, způsob náhrady nákladů vynaložených na věc v této době a případně ujednání týkající se zpětné kupní ceny, došlo-li k významnějšímu výkyvu v tržní ceně.

Dvojí daňová povinnost

Vzhledem k tomu, že výhrada zpětné koupě či zpětného prodeje je založena na dvou kupních smlouvách, je nutné upozornit na to, že stranám vzniká dvojí daňová povinnost z každé z těchto smluv. Zejména to bude významné u nemovitých věcí, u kterých vzniká daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí.