Úvodem pouze připomeneme, že úprava nájmu je obsažena v § 2201 a násl. občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), přičemž v § 2235 a násl. NOZ jsou obsažena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.
 
Dalšími důležitými právními předpisy, které se uplatňují v nájemních vztazích, jsou:

• zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty,
• nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen „nařízení vlády o nájemném“), a
• nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „nařízení vlády o údržbě“). 

Níže si uvedeme výčet základních povinností pronajímatele vůči nájemci při pronájmu bytu.

1. Přenechání bytu do užívání

Základní povinností pronajímatele je přenechat pronajímaný byt do užívání nájemci a členům jeho domácnosti, a to za účelem zajištění jejich bytových potřeb. Byt musí být způsobilý k nastěhování a obývání. Za způsobilý k nastěhování a obývání se považuje takový byt, který odpovídá podmínkám sjednaným v nájemní smlouvě.
 
V případě, že by se strany na zvláštních podmínkách nedohodly, pak se za způsobilý považuje k nastěhování zejména takový byt, který je čistý, v dobrém stavu (resp. ve stavu, který je obvykle za dobrý považován) a je-li zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících.

2. Poskytování nezbytných služeb spojených s užíváním bytu

Jak již bylo naznačeno výše, pronajímatel je povinen zajistit poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících. Které služby jsou nezbytné, uvádí § 2247 odst. 2 NOZ, a patří mezi ně:

• dodávky vody,
• odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
• dodávky tepla,
• odvoz komunálního odpadu,
• osvětlení a úklid společných částí domu,
• zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
• provoz a čištění komínů,
• popřípadě provoz výtahu.

Rozsah služeb, které jsou nezbytné pro užívání bytu, bude nicméně záležet na kategorii bytu, v jakém domě se byt nachází, a na jeho individuálních vlastnostech (např. u kategorie luxusních bytů mohou být považovány za nezbytné jiné služby než u bytů sociálních). Další nezbytné služby si samozřejmě mohou strany ujednat v nájemní smlouvě.

3. Povinnost provést řádné vyúčtování a umožnit nájemci do vyúčtování nahlédnout

Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb je upraven v zákoně č. 67/2013 Sb. Tento zákon se vztahuje pouze na vyúčtování služeb, které poskytuje nájemci v případě nájmu bytu pronajímatel (tj. nevztahuje se na ty služby, které si nájemce zajišťuje samostatně, např. dodávky elektrické energie).
 
Termín pro vyúčtování upravuje § 7 zákona č. 67/2013 Sb., podle kterého je pronajímatel povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční (zpravidla kalendářní rok) a počátek jeho běhu určuje pronajímatel, přičemž pro každou službu může být zúčtovací období určeno rozdílně.
 
Pronajímatel musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
 
Finanční vyrovnání (tedy úhrada přeplatku či nedoplatku) musí být provedeno v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci (pozor, ustanovení § 2252 NOZ stanoví lhůtu odlišně, nicméně uplatní se podle našeho názoru zvláštní úprava obsažená v zákoně č. 67/2013 Sb., který je zákonem zvláštním).
 
V souvislosti s vyúčtováním dává zákon nájemci právo kontroly. Pokud o to nájemce písemně požádá, je pronajímatel povinen nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.
 
Nájemce musí případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předložit pronajímateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení potřebných dokladů. Jiné lhůty opět stanoví § 2252 NOZ, podle kterého platí, že požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z nich výpis, opisy či kopie.

4. Umožnit nájemci v bytě pracovat nebo podnikat, chovat zvíře

Podle § 2255 odst. 2 NOZ je nájemce oprávněn v bytě pracovat nebo v něm podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům (tj. nájemce podnikáním v bytě nesmí zatěžovat ostatní nájemce nad míru přiměřenou poměrům) a byt samozřejmě musí sloužit primárně bytovým potřebám. Pronajímatel je povinen nájemci takové užívání bytu umožnit.
 
Další povinností pronajímatele je umožnit nájemci v bytě chovat zvíře v případě, že jeho chov nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
 
Je poměrně časté, že pronajímatelé v nájemní smlouvě zakazují chov jakéhokoliv zvířete (zejména psa či kočky), což zejména v případě koček nebo menších pejsků zpravidla nebude oprávněné. Jiná situace by byla, pokud by chtěl nájemce v bytě chovat např. hospodářská zvířata. Vždy bude ale nutné zvážit, zda chov daného zvířete může způsobit nepřiměřené obtíže.
 
Nájemce samozřejmě za zvíře odpovídá a musí dodržovat potřebná pravidla pro chov zvířete, případně uhradit zvýšené náklady na údržbu společných částí domu apod.

5. Udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, udržovat v domě pořádek

Pronajímatel je povinen po celou dobu trvání nájmu udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. To neznamená, že pronajímatel musí provádět a hradit běžnou údržbu bytu a drobné opravy v bytě. Pokud se strany nedohodnou jinak, platí, že tyto činnosti jdou k tíži nájemce.
 
Co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy, je s účinností od 1. 1. 2016 vymezeno v nařízení vlády o údržbě. Běžnou údržbou bytu se rozumí zejména udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům apod.
 
V ostatních případech je povinen případné vady bytu odstraňovat pronajímatel, přičemž nájemce má povinnost případné poškození nebo vadu, kterou je třeba odstranit, pronajímateli neprodleně oznámit.
 
V případě, že by pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu neodstranil, může vadu odstranit sám nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného (ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné). Sankcí pro nájemce v případě, že vadu pronajímateli neoznámí včas, je, že nemá právo na náhradu nákladů ani na slevu z nájemného (viz § 2265 odst. 3 NOZ).

6. Další povinnosti pronajímatele

Mezi další povinnosti pronajímatele patří zejména:

• provádět úpravy a opravy bytu nebo domu za podmínek uvedených v § 2259 NOZ pouze se souhlasem nájemce,
• umožnit nájemci přijímat ve své domácnosti kohokoliv (ledaže byla sjednána výhrada souhlasu pronajímatele s přijetím nového člena domácnosti a pokud počet osob v domácnosti není nepřiměřený velikosti bytu) – viz § 2272 NOZ. V této souvislosti uvádíme, že právo pronajímatele vyhradit si souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti neplatí pro osoby blízké nájemci,
• umožnit nájemci dát část bytu do podnájmu i bez jeho souhlasu, pokud nájemce v bytě trvale bydlí (viz § 2275 odst. 1 NOZ).

Související článek:
Běžná údržba a drobné opravy v pronajatém bytě

Související vzory smluv:
Smlouva o nájmu bytu 2016
Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání 2016