Právní povaha všech společenství vlastníků (dále jen „SVJ“), tedy i těch, která vznikla do 31. 12. 2013, se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. od 1. 1. 2014. Podle ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ stanovy společenství vlastníků jednotek, které odporovaly donucujícím ustanovením občanského zákoníku, pozbyly závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti.
 
Společenstvím vlastníků pak zákon ukládá povinnost do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ, tj. do 1. 1. 2017, přizpůsobit své stanovy kogentním ustanovením občanského zákoníku. Pokud tak neučiní, soud je vyzve k nápravě a stanoví jim ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu, případně jim následně (není-li povinnost splněna) může uložit pokutu. Zrušení společenství vlastníků zřejmě nepřipadá v úvahu, neboť společenství vznikala ze zákona.

Úprava názvu již k 1. 1. 2016

Název mělo povinnost SVJ přizpůsobit požadavkům občanského zákoníku již do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. do 1. 1. 2016. Název společenství vlastníků musí obsahovat slova „společenství vlastníků“ (dříve zákon ukládal uvádět pouze „společenství“) a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo.
 
Pokud v názvu některých společenství vlastníků není obsaženo slovo „vlastníků“, bylo nezbytné, aby svůj název v uvedené lhůtě doplnila a změnu zapsala do příslušného rejstříku společenství vlastníků. Zákon stanovil výjimku z této povinnosti pro případy, kdy jsou pro to dány důležité důvody, zejména pokud společenství vlastníků užívá svůj název dlouhodobě a je pro něj tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.

Co je nutné upravit ve stanovách do souladu se zákonem

Nyní se blíží konec lhůty, dokdy musí SVJ upravit své stanovy. Ve stanovách by mělo být zejména upraveno následující (co zákon dříve nevyžadoval, a tudíž to nemusí mít všechna společenství vlastníků ve stanovách obsaženo):

• určení prvních členů statutárního orgánu
• určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení

• pravidla pro správu domu a pozemku
• pravidla pro užívání společných částí
• členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování

• pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek
• pravidla pro úhradu cen a způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek

Dále zákon zavádí určité novinky, které dřívější právní úprava neobsahovala. Je tedy na vůli společenství vlastníků, zda k takové úpravě ve stanovách přistoupí.

Rozhodnutí per rollam

Nově je možné rozhodovat ze zákona mimo zasedání shromáždění, tedy tzv. per rollam. A to vždy, kdy shromáždění nebude usnášeníschopné (vzorové stanovy umožnovaly tento způsob hlasování pouze o záležitostech vyžadujících souhlasu všech vlastníků) – k přijetí rozhodnutí se vyžaduje většina hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.
 
V ostatních případech (tedy jiných, než když není shromáždění usnášeníschopné) je možné mimo zasedání rozhodnout jen tehdy, pokud to připustí stanovy.

Kvórum pro rozhodování shromáždění

K přijetí rozhodnutí se vyžaduje zásadně souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek (ledaže zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů). Zákon tedy již nestanoví případy, kdy vyžaduje vyšší kvóra pro přijetí některých usnesení.
 
Zákon o vlastnictví bytů vyžadoval např. souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek při rozhodování o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se neměnilo vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu, dále o obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům apod.
 
Společenství si nyní kvóra pro přijímání usnesení může nastavit dle vlastního uvážení, je vázáno pouze zákonnou minimální hranicí „většiny hlasů“ přítomných vlastníků jednotek.

Notářský zápis při změně stanov

Závěrem si dovoluji upozornit, že stanovy SVJ musí mít zásadně formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu. To neplatí v případě, kdy se společenství vlastníků zakládá prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Pokud tedy stanovy musí být ve formě notářského zápisu, vyžaduje se ke schvalování jejich změn rovněž notářský zápis.