Situace osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí řeší § 6 až 9 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (č. 340/2013 Sb.).

První skupinu těchto osvobození tvoří osvobození ve veřejnoprávní oblasti, kdy je nabyvatelem členský stát EU, jiný stát v rámci vzájemnosti, územní samosprávní celek nebo dobrovolný svazek obcí – tyto subjekty ani nejsou povinny podávat daňové přiznání.

§ 6 zákonného opatření ještě uvádí osvobození při nabytí právnickou osobou, pokud je členský stát EU nebo územní samosprávní celek zřizovatelem či jediným členem právnické osoby – ovšem za předpokladu, že nabytí bylo uskutečněno z jejich majetku (tedy, že dříve byl vlastníkem buď členský stát EU, nebo územní samosprávní celek). V těchto případech je však již povinnost podat daňové přiznání a osvobození od daně uplatnit až v něm.
 

Nové stavby

Mnohem častějším případem v praxi je osvobození u nových staveb, kterým se zabývá § 7 zákonného opatření. Osvobození se tedy týká prvního úplatného nabytí vlastnického práva, a to k:

• pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
• dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,
• dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě.

U jednotky v bytovém domě musí být splněna podmínka, že nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, které jsou užívané společně s bytem (např. ateliéry v nových developerských projektech bývají často kolaudovány jako nebytový prostor; zde by se tedy osvobození nemohlo uplatnit).

Jednotka musí vzniknout výstavbou (tj. nový dům), nástavbou (např. další patro na stávajícím panelovém domě), přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu. Osvobození jednotky v bytovém domě se také uplatní u stavební úpravy nebytového prostoru, který nově nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

Vždy se však musí jednat o první úplatné nabytí, a toto navíc ještě musí být provedeno do pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání této nemovitosti (podle toho, který den nastane dříve).

Při nákupu např. nového bytu tedy musíte být velmi obezřetní a prostudovat i další materiály, které vás ubezpečí, že osvobození je opravdu na místě. Pokud by si např. developerský projekt dokončených bytů mezi sebou prodaly nejprve dvě společnosti, a až následně ho prodaly fyzické osobě, bylo by osvobození uplatnitelné u druhé společnosti, ale již ne u fyzické osoby.

Problém může působit výstavba rodinného domu, kdy se uplatňuje oddělené vlastnictví pozemku a rodinného domu, popřípadě je uplatněno právo stavby. Osvobození totiž platí na tu nemovitost, jejíž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu, což se v tomto případě stane u samostatného rodinného domu práva stavby, a nikoli u pozemku.

Obvykle bývá rodinný dům součástí pozemku, ale musí mít stejného vlastníka – pokud se oddělí, vzniknou tak fakticky dvě nemovitosti, ale osvobození lze použít jen u té, jejíž součástí je právě nová stavba.

Opět je tedy na místě důkladně kontrolovat smluvní podmínky, co vlastně nabyvatel kupuje a jakou formou a nespokojit se jen s tím, že jde o novostavbu.

Pokud dospějete k závěru, že máte nárok na osvobození z titulu nové stavby, musíte přesto podat daňové přiznání a doložit k němu přílohy – vyrozumění o provedení vkladu a kupní smlouvu (stačí prosté kopie).

Pro přiznání tohoto osvobození slouží speciální tiskopis č. 25 5551 – vzor 3), kam se kromě základních údajů o poplatníkovi a údajů o zápisu do katastru uvede příslušný § zákonného opatření, podle kterého je daň 0 Kč (u nové stavby je to tedy § 7).

Žádné další tiskopisové přílohy, jako je tomu u neosvobozeného nabytí kupní smlouvou, se již nepřikládají. Jen připomínám, že lhůta pro podání je shodná s běžným daňovým přiznáním, tedy konec třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl vklad proveden.
 

Příklad

Kupní smlouva byla podepsána 10. 8. 2017, na katastrální úřad donesena s žádostí o vklad dne 14. 8. 2017.

Lhůta pro podání přiznání začíná běžet 1. 10. 2017 a končí 2. 1. 2018 (správně by končila 31. 12. 2017, ale protože to byla neděle a 1. 1. 2018 byl státní stávek, lhůta se posouvá na první pracovní den).

Družstevní byt

Třetí okruh osvobození u daně z nabytí nemovitých věcí se týká jednotky – družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru, který je garáží, sklepem nebo komorou a nezahrnuje jiný nebytový prostor. Nabyvatelem však musí být fyzická osoba – nájemce této družstevní jednotky.

Stejný způsob osvobození se týká i nabytí fyzickou osobou od právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami; a fyzická osoba mající právo k jednotce musí být nájemcem této jednotky, členem této právnické osoby a podílet se na pořízení domu s jednotkami.

Na základě tohoto ustanovení se tedy nemusí bát zdanění nabytí nemovitých věcí družstevníci, kdy se družstevní byty převádějí do jejich osobního vlastnictví, a tito družstevníci byli zároveň nájemci bytu před převodem. Daňové přiznání se podává obdobným způsobem, jako je tomu u nové výstavby.

Insolvence

Poslední okruh osvobození je stanoven v § 9 a řeší případy nabytí nemovitých věcí při reorganizaci v rámci insolvence (kdy se vydává část dlužníkových aktiv věřitelům, nebo se převádí aktiva na novou právnickou osobu, kde mají věřitelé podíl) nebo vložení nemovitých věcí do sociálního družstva nebo se jedná o nabytí vlastnického práva nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu a nabývá ji uživatel.

I zde se podává daňové přiznání a uplatní se osvobození daně – lze tedy opět využít tiskopis jako u nové stavby osvobozené.

Z výčtu kategorií nabytí nemovitých věcí osvobozených od daně je patrné, že nepůjde jen o ojedinělé případy. A i při těchto okolnostech musí poplatník – nabyvatel nemovité věci splnit zákonnou podmínku a podat daňové přiznání se všemi povinnými přílohami.

Využije k tomu tiskopis, který je určen pro osvobozené nabytí, kde odkáže na příslušný paragraf zákonného opatření, který se osvobození týká.

U nových staveb doporučuji bedlivě zkoumat celou historii výstavby a majetkových převodů, protože osvobození je možné jen u prvního úplatného nabytí a navíc je omezena lhůta na pět let po dokončení nebo užívání stavby.

Pokud by se tedy např. prodával byt z developerského projektu z roku 2012 v současné době, který ještě nikdy nezměnil majitele (prvním tedy zřejmě v katastru bude zapsán stavitel), nemůže být osvobození uplatněno – sice je splněna podmínka „novosti“ věcné, ale nikoli již časové.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností Finservis s.r.o.