Zákon o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“) nám přímo nedefinuje, co to pozemek je. Pozemkem podle katastrálního zákona rozumíme výseč zemského povrchu ohraničeného způsoby uvedenými v katastru nemovitostí. Může jít o přirozené hranice nebo hranice vytvořené člověkem. Občanský zákoník potom za pozemek považuje právě ten pozemek, který je jako pozemek zapsán v katastru nemovitostí (má samostatné parcelní číslo).

Osvobození od DPH při prodeji pozemku

Obecně je dodání (prodej) pozemku předmětem daně (DPH) jako u dodání (prodeje) jakéhokoliv jiného „zboží“.

Od DPH je pak osvobozeno dodání pozemku, který:

• netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
• není stavebním pozemkem.

Tyto dvě podmínky musí být pro přiznání osvobození splněny současně.

Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí – rozumíme pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku. Inženýrskou sítí rozumíme zejména – vodovody, kanalizace, elektrické vedení apod.

Pokud pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí – jedná se vlastně o nezastavěný pozemek. Takovýto „nazastavěný“ pozemek, pokud není pozemkem stavebním – by byl od DPH osvobozen.

Prodej pozemku, na kterém nějaká (většinou menší) stavba je, ale není to stavba „podstatná“ pro tento pozemek – netvoří s ním funkční celek – může být tedy od DPH taky osvobozen. Jakékoliv drobné stavby nebo i stavby sloužící k ochraně nebo lepšímu využití pozemku (a můžou být i pevně spojené se zemí) neohrozí osvobození dodání pozemku, na kterém stojí. Osvobození neohrozí ani jakékoliv oplocení pozemku.

Příklady:

• Prodáváme louku, na které není žádná stavba, a nejedná se o stavební pozemek – jeho prodej je tedy osvobozen od DPH.
• Prodáváme louku (nestavební pozemek), nad kterou vedou dráty vysokého napětí upevněné na několika sloupech stojících na této louce. I přesto, že na tomto pozemku je stavba (sloupy) – i prodej této louky bude od DPH osvobozen. A to právě proto, že stavbou tvořící funkční celek pevně spojenou se zemí není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka louky.
• Prodáváme louku (nestavební pozemek) na které stojí stará nepojízdná maringotka bez kol, která sloužila jako příležitostný přístřešek (chatka). I prodej této louky, na které se nachází stavba by byl od DPH osvobozen. Tato stavba netvoří s pozemkem funkční celek a ani není se zemí pevně spojena – dá se relativně snadno odstranit.
• Prodáváme jinou louku (nestavební pozemek), na které je vybudované ohniště a betonové lavičky pevně spojené se zemí (aby nemohly být vandaly zničeny nebo odcizeny). Ani v tomto případě by nic nebránilo osvobození. Na pozemku je sice stavba pevně spojená se zemí, ale nedá se říci, že by s pozemkem tvořila nějaký funkční celek – spíše plní „doplňkovou“ funkci – a s trochou úsilí může být i odstraněna.

Při posuzování splnění podmínek pro osvobození z hlediska kritéria funkčního celku se stavbou pevně spojenou se zemí, je vždy třeba brát v úvahu objektivní skutečnosti zamýšlené prodávajícím a kupujícím (kromě snahy snížit daně) – tedy, zda cílem transakce je prodej pozemku, nebo prodej stavby.

Další podmínkou pro osvobození, která musí být (současně) splněna je to, že se nejedná o pozemek stavební.

Stavebním pozemkem rozumíme pozemek, na kterém:

• má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
  1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
  2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
• může být podle stavebního povolení, společného povolení, kterým se stavba umísťuje a povoluje, nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Stavebním pozemkem není tedy jen pozemek, na kterém se již staví.

Vzdání se osvobození

Při prodeji pozemku, který by za normálních okolností byl od DPH osvobozen, se však plátce daně může rozhodnout, že daň (DPH) uplatní. Pokud by byl kupující plátcem DPH, musel by tento kupující s tím, že se prodávající vzdává osvobození, souhlasit. Tento souhlas nemusí být písemný, ale určitě lze písemnou formu doporučit.

Takovéto plnění, u kterého se vzdáme osvobození však podléhá režimu přenesení daňové povinnosti.

Fyzická osoba – prodej pozemku – registrace k DPH

Často se stane, že fyzická osoba (nepodnikatel) zdědí nebo již vlastní pozemek, který se následně rozhodne prodat. Větší pozemky musí často rozparcelovat na menší a ty pak prodat třeba pro účely výstavby rodinných domů více subjektům.

Otázkou je, zda se takováto (nepodnikající) fyzická osoba stává plátcem DPH. Zjednodušeně řešeno se plátcem DPH stává osoba povinná k dani, která překročí obrat za předcházejících dvanáct kalendářních měsíců – 1 000 000 Kč.

Další otázkou tedy je, zda tato osoba je vůbec osobou povinnou k dani. Osoba povinná k dani je osoba, která uskutečňuje ekonomické činnosti. Ekonomickou činností rozumíme soustavnou činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících služby. Za ekonomickou činnost se také považuje využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně.

Pokud se máme rozhodnout, jestli se při prodeji pozemku (pozemků) staneme plátci DPH, musíme si ujasnit:

• zda jsme překročili obrat 1 000 000 Kč,
• zda provozujeme soustavně ekonomickou činnost.

Podle názoru Generálního finančního ředitelství – pouhý výkon vlastnického práva a příležitostný prodej pozemku (včetně případné parcelace) – není ekonomickou činností. Takový prodejce by se i po překročení obratu – plátcem DPH nestal.

V případě, že by takový prodejce uskutečňoval i další činnosti (než parcelaci a prodej), např. výstavbu sítí, chodníků, osvětlení (ať sám, nebo dodavatelským způsobem) – prodej takovýchto pozemků by už pak byl považován za ekonomickou činnost a bylo by třeba sledovat obrat 1 000 000 Kč.

Je však třeba upozornit na to, že každý případ je třeba posuzovat individuálně podle konkrétních skutečností.

Nájem pozemku a DPH

Nájem pozemku je od DPH osvobozen s výjimkou nájmu pozemku, jehož součástí je stavba – který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin – a dále s výjimkou nájmu míst k parkování vozidel. Plátce daně se může rozhodnout, že se u nájmu pozemku jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň.

Nájmem pro účely DPH rozumíme i podnájem, pacht a podpacht.

Příklad

Plátce DPH pronajme na 24 hodin louku (jejíž součástí není žádná stavba). Tento pronájem pozemku bude od DPH osvobozen.