V následujících řádcích se zaměříme na oblast nájmů nemovitých věcí podle zákona o DPH (dále jen „ZDPH“). A nebudou chybět ani praktické příklady. Nejdříve je nutné upozornit, že dle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH se pro účely tohoto zákona nájmem rozumí také podnájem, pacht a podpacht.

Nájem vybraných nemovitých věcí je při splnění podmínek uvedených v § 56a ZDPH osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně. Pokud tedy plátce poskytuje nájem vybrané nemovité věci, který je osvobozen od DPH, bude fakturovat své plnění bez daně z přidané hodnoty.

Dále musíme upozornit, že při uskutečňování nájmu nemovitých věcí osvobozených od DPH nemá pronajímatel nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s tímto nájmem (např. opravy, technické zhodnocení apod.).

Příklad 1

Plátce provedl rekonstrukci bytů a tyto byty pronajímá občanům. Jedná se o osvobozený nájem. Při rekonstrukci bytů nemá plátce nárok na odpočet daně. Hodnotu poskytnutého plnění uvede na řádek 50 daňového přiznání.

Pokud je poskytnuta smlouva např. na nájem bytu jako osvobozené plnění a sjedná se cena za nájem bytu a součástí tohoto nájmu je také zařízení bytu, jedná se o osvobozené plnění. Pokud by vybavení bytu bylo uvedeno jako samostatný předmět nájemní smlouvy a bylo by k němu sjednáno nájemné, nebylo by součástí nájmu a jednalo by se o nájem movité věci, u které by plátce uplatnil základní sazbu daně.

Příklad 2

Plátce pronajímá občanovi byt. Ve smlouvě je stanovena cena za nájem bytu ve výši 8 000 Kč měsíčně a za nájem zařízení bytu ve výši 3 000 Kč. Nájem bytu je plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně, nájem zařízení je nájem movité věci, u kterého plátce uplatní základní sazbu daně.

Možnost volby uplatnit u nájmu daň

Plátce se může rozhodnout, zda u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatní daň. To znamená, že u smluv uzavřených s jiným plátcem může plátce uplatnit daň a u smluv uzavřených s osobou, která není plátce, daň uplatnit nesmí. Zmíněné rozhodnutí o uplatnění daně z přidané hodnoty nachází svou oporu v ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH.

Příklad 3

Plátce provedl rekonstrukci nebytových prostor, které pronajímal plátci pro provozování jeho podnikatelské činnosti. Plátci se dohodli, že poskytovatel nájmu uplatní daň u nájmu. Plátce tak měl při rekonstrukci nebytových prostor nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění.

Pozor na situaci, kdy v nebytových prostorech poskytuje plátce pronájem pro výkon veřejné správy, např. obecního úřadu. Jelikož výkon veřejné správy není ekonomickou činností, tak pak i v případě, kdy orgán státní správy je plátce, se nemůže pronajímatel rozhodnout nájem zdanit.

Nájmem vybrané nemovité věci pro účely osvobození od daně rozumíme nájem nemovité věci s výjimkou:

• krátkodobého nájmu nemovité věci,
• nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
• nájem bezpečnostních schránek,
• nájmů strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Z výše uvedeného vyplývá, že u těchto výjimek nelze nájem osvobodit od daně z přidané hodnoty a budeme vždy aplikovat zdanitelné plnění, a to ať je nájem poskytován plátci, neplátci, či občanovi.

Příklad 4

Plátce provozuje parkoviště. Část parkoviště pronajímá nájemcům, s nimiž má uzavřenou roční smlouvu na nájem parkovacího stání, část pronajímá příležitostně. Jedná se vždy o zdanitelné plnění.

Příklad 5

Plátce pronajímá byt jako osvobozené plnění. Součástí nájemní smlouvy je také nájem parkovacího stání. Vzhledem k tomu, že nájem parkovacího stání je součástí nájemní smlouvy o nájmu bytu, který je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně, je i nájem parkovacího stání osvobozen od daně. Pro posouzení, zda se jedná o nájem bytu, je nutné po obsahové stránce posuzovat každou uzavřenou smlouvu zvlášť.

Příklad 6

Společnost Mladý s. r. o. pronajímá rodinný dům s garáží společnosti Starý s. r. o. (plátce). Tento nájem je osvobozen od DPH dle § 56a ZDPH, jelikož posuzujeme jako hlavní plnění rodinný dům.

Společnost Mladý s. r. o. se dále může rozhodnout nájem zatížit daní, pokud společnost Starý s. r. o., plátce, bude rodinný dům používat pro svou ekonomickou činnost. Pokud by nájem směřoval neplátci, není nikdy možné jej zatížit daní z přidané hodnoty.

Příklad 7

Vlastník bytu s garážovým stáním, pronajímá toto garážové stání svému sousedovi. Toto garážové stání je zdanitelným plnění, na které nelze aplikovat osvobození, jelikož garáž náleží do jedné z výjimek z osvobozeného nájmu dle § 56a odst. 1 ZDPH.

Krátkodobým nájmem nemovité věci se rozumí dle ustanovení § 56a odst. 2 ZDPH nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením, nebo dodání plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.

Dle metodické Informace GFŘ k uplatňování ZDPH u nemovitých věcí je krátkodobým nájmem nemovité věci i nájem prostor, který se pravidelně opakuje v delším časovém období, ale nepřesahuje 48 hodin nepřetržitě.

Příklad 8

Společnost Dlouhý a. s. pronajímá plátci Krátký s. r. o. po dobu pěti měsíců své nebytové prostory, a to vždy každé úterý od 10:00–11:00 hod.

Tento nájem nelze osvobodit dle § 56a odst. 1, protože se jedná o krátkodobý pronájem. Jde o opakující se plnění na krátkodobé bázi.

Ve výjimkách uvedených výše se použije základní sazba daně. Skutečnost, že při nájmu nemovité věci bude uplatňována u nájemného daň z přidané hodnoty, nemusí již plátce oznamovat správci daně, ale je třeba tuto skutečnost vyjádřit v nájemní smlouvě.

V případě nerozhodnosti, jakou sazbu daně z přidané hodnoty uplatnit, je možné využít ustanovení § 47b ZDPH Žádost o závazné posouzení určení sazby daně u zdanitelného plnění. Žádost je směřována Generálnímu finančnímu ředitelství za poplatek ve výši 10 000 Kč.

Neméně důležitou problematikou je otázka uskutečnění zdanitelného plnění, kdy ustanovení § 21 odst. 9 ZDPH deklaruje, že u nájmu nemovité věci osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně se považuje plnění za uskutečněné nejpozději posledním dnem každého kalendářního roku.

Všimněte si prosím slovíčka nejpozději. Nájem je běžně poskytován každý měsíc formou dílčích plnění, a pokud plátce přijímá každý měsíc za tato plnění úplaty, tak toto plnění vykazuje každý měsíc v rámci daňového přiznání.

Takže při určení dne uskutečněného plnění vycházíme dle dat stanovených v nájemních smlouvách, a až v případě, kdy smlouva určuje, že nájem se stanovuje na období od 1. 4. 2019 až do 1. 12. 2020, pak musí plátce přiznat své plnění nejpozději k 31. 12. 2019 za období od 1. 4. 2019 do 31. 12. 2019.

Poslední otázkou související s nájmem nemovitých věcí je obrat dle § 4a ZDPH.

V období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014 se nájmy nemovitých věcí nezahrnovaly do výše obratu, kdy při překročení částky 1 000 000 Kč za dvanáct bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců se osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku stane povinně dle § 6 ZDPH plátcem.

Od 1. 1. 2015 se nájem nemovitých věcí dle § 56a počítá do výše obratu. Nutno podotknout, že dle ustanovení § 4a musí jít o činnost, která není doplňkovou, uskutečňovanou příležitostně. Povinnost stát se plátcem dle § 6 ZDPH se však netýká osob, které uskutečňují pouze plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně.

Článek byl připravený ve spolupráci s účetní a daňovou kanceláří Best Account.