Pokud fyzická osoba vlastní nemovitou věc, například byt, kterou za úplatu poskytne někomu dalšímu k užívání, je třeba správně rozhodnout, zda se jedná o poskytování ubytování, nebo o nájem. Jak na to, vám poradí následující článek.
Proč je třeba odlišit ubytování a nájem?
Daň z příjmů
Z hlediska daně z příjmů musíme rozlišovat příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů, dále jen „ZDP“) nebo příjmy z nájmu (§ 9), případně příjmy ostatní (§ 10).
Pokud máme příjmy podle § 7 ZDP (ubytování – samostatná činnost), uplatňujeme buď skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 60 % příjmů. Dále tento příjem podléhá odvodu pojistného na „sociální“ a zdravotní pojištění.
Pokud máme příjmy podle § 9 ZDP (nájem), uplatňujeme buď skutečné výdaje, nebo výdaje paušální ve výši 30 % příjmů. A tento příjem nepodléhá odvodu pojistného na „sociální“ a zdravotní pojištění.
Pokud poskytujeme ubytovací služby pouze příležitostně, danili bychom tyto příjmy podle § 10 (ostatní příjmy). Výdaje můžeme uplatňovat pouze ve skutečné výši (nelze použít „paušální výdaje“). Tyto příjmy nepodléhají odvodu pojistnému na „sociální“ a zdravotní pojištění.
Pokud by byla nemovitost zahrnuta v obchodním majetku podnikající fyzické osoby – taktéž bychom příjmy danili podle § 7.
Daň z přidané hodnoty
Z hlediska DPH nás zajímá především povinnost registrace k DPH a sazba daně.
Obrat pro povinnou registraci k DPH činí 1 000 000 Kč pro dvanáct kalendářních měsíců. Do tohoto obratu se počítají plnění jak ze samostatné činnosti (§ 7), tak z nájmu (§ 9). Nicméně, pokud by fyzická osoba měla pouze příjmy podle § 9 (nájmy), pak by se i přes překročení obratu plátcem daně nestala.
Příklad 1
Fyzická osoba má pouze příjmy z pronájmu (§ 9) za dvanáct měsíců ve výši 1 200 000 Kč. I když překročila obrat, plátcem DPH se nestává.
Příklad 2
Fyzická osoba má příjmy z pronájmu (§ 9) za dvanáct měsíců ve výši 1 200 000 Kč a příjmy ze samostatné činnosti/podnikání (§ 7) ve výši 24 000 Kč. Tato fyzická osoba překročila obrat, a stává se plátcem DPH.
Pokud už je fyzická osoba plátcem DPH – u ubytovacích služeb bude uplatňovat 15 % DPH, u nájmu 21 % DPH (pokud nebude osvobozeno).
EET – evidence tržeb
Zatímco hotovostní příjmy ze samostatné činnosti (§ 7) budou podléhat EET (v budoucnosti), příjmy z nájmu (§ 9) EET nepodléhají.
Místní poplatky
Poplatek z ubytovací kapacity se vybírá v obcích a městech v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu. Tento poplatek se samozřejmě netýká nájmu.
Ubytování a nájem v občanském zákoníku
Občanský zákoník definuje smlouvu o ubytování (o přechodném nájmu) jako smlouvu, kde se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu v zařízení k tomu určenému – a objednatel se zavazuje zaplatit úplatu ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním.
Ubytovaný má právo využívat služby s ubytováním spojené. Ubytovaný nesmí bez souhlasu ubytovatele provádět v ubytovacím prostoru podstatné změny.
Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.
Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce (pokud se k ní nezavázal pronajímatel). Ostatní údržbu a nezbytné opravy prování pronajímatel (pokud se k tomu nezavázal nájemce).
Ubytování v živnostenském zákoně
Podle živnostenského zákona je poskytování ubytovacích služeb živností volnou. Pro provozování této činnosti není tedy třeba prokazování odborné ani jiné způsobilosti – stačí splnit pouze všeobecné podmínky (plná svéprávnost a bezúhonnost).
Živnostenský zákon taky definuje, co živností není – mimo jiné např. pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Na pronájem bytu tedy fyzická osoba žádné živnostenské oprávnění nepotřebuje.
Ubytovací služby – příjmy ze živnosti podle § 7
Tato činnost je vykonávána živnostenským způsobem – soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Nejčastěji jde o činnost hotelů, motelů, botelů, penzionů, horských chat.
Ale může jít i o krátkodobé (přechodné) ubytování ve vlastních bytech (domech) nabízené soustavně (např. i sdílená ekonomika, Airbnb atd.). Ubytování jednotlivých osob je spíše krátkodobější (dny).
Nájem podle § 9
Nemá charakter živnosti (ubytování), jedná se nejčastěji o nájem bytů (rodinných domů). Slouží nájemcům za účelem dlouhodobého bydlení.
Základní znaky odlišující ubytování a nájem
- Charakter poskytované služby
| Ubytování | Nájem |
| Poskytováno opakovaně/pravidelně (různým osobám) | Sjednán jednorázově na delší dobu |
| Za účelem rekreace, pracovní cesta apod. | Pro účely zajištění bytové potřeby nájemce (a jeho domácnosti) – ne za účelem rekreace |
| Ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy | Nájemce provádí obvykle běžnou údržbu a drobné opravy |
| Spíše aktivní činnost | Spíše pasivní činnost |
- Časový úsek poskytované služby
| Ubytování | Nájem |
| Na krátkou dobu (dny/týdny) | Sjednán jednorázově na delší dobu (měsíce, rok) |
| Na dobu určitou (relativně krátkou) | Může být i na dobu neurčitou |
- Poskytování služeb spojených s „ubytováním“
| Ubytování | Nájem |
| Poskytnut i úklid, výměna ložního prádla, snídaně apod. | Žádné další služby nejsou poskytovány |
| Spotřeba energie je v ceně ubytování | Nájemce si obvykle obstarává sám dodávky energií (elektřina, plyn) – sám si určí dodavatele, tarif |
- Formulace nabídky
| Ubytování | Nájem |
| Ubytování je nabízeno jako ubytování (na internetu, v tisku) – ne jako nájem | Nájem je nabízen jako nájem (pronájem, podnájem) – ne jako ubytování |
- Stanovení ceny
| Ubytování | Nájem |
| Sjednána je obvykle cena za den/týden (pobyt) | Cena se sjednává obvykle měsíční (roční) |
Komentáře
Petra Doležalová
24. 07. 2020, 14:41Dobrý den mám dotaz když sem odešla z ubytovny zaplatila celý. Týden tak jestli m platit konec července od neděle bydlime ve vlastním
tazatelka
09. 02. 2020, 20:52Dobrý den, mě by zajímalo, kde je opora v zákoně, že nájem slouží pro účely zajištění bytové potřeby nájemce (a jeho domácnosti) – ne za účelem rekreace.
Lupinek
16. 09. 2019, 10:31Dobrý den, chtěla bych se zeptat…pronajímám dům agentuře práce. jsem tedy pronajímatel a oni nájemci. Nájemce však dům pronajímá jako přechodné ubytování pro své zaměstnance. někteří jsou zde několik měsíců a někteří jen pár dní. Mám řešit já jako pronajímatel, jestli se jedná o ubytovnu či nikoliv?Děkuji za příspěvky.
Michal Kadlec
09. 04. 2019, 08:20§ 10 (ostatní příjmy) byl zmíněn v souvislosti s příležitostným ubytováním – ne nájmem (tak jak tyto činnosti článek rozlišil) – pokud příležitostně někoho ubytuju – není to samostatná podnikatelská činnost (§7) ani pronájem (§9), ale ostatní příjem (§10)
Prochy75
08. 04. 2019, 14:16§10 nepřipadá v úvahu, tam patří jen příležitostný nájem movitých věcí. Pokud tedy uvažujeme pronájem nebo ubytování, mluvíme pravděpodobně o nemovitostech a pak §10 automaticky vylučujeme.