Povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí byla stanovena od samého počátku zavedení nové daňové soustavy v roce 1992. Nejprve byla povinnost placení daně ustanovena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

V souvislosti s rekodifikací občanského a obchodního práva byl tento zákon zrušen a nahrazen zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „zákonné opatření Senátu“).

Nyní se přiblížil den, kdy bude tato daň celkově zrušena. Poslanecká sněmovna PČR totiž schválila dne 8. 7. 2020 ve třetím čtení vládní návrh zákona na zrušení zákonného opatření Senátu (a prováděcí vyhlášky). Schválený zákon nyní putuje do Senátu, kde se neočekávají žádné dramatické změny a vracení s pozměňovacími návrhy zpět Sněmovně. Po schválení Senátem čeká zákon podpis prezidenta a po vyhlášení ve Sbírce zákonů nastane jeho účinnost.

Diskuze a snahy o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí (dále jen „DNNV“) probíhaly již v minulých letech, zejména ze strany pravicové opozice. Ministerstvo financí ČR (dále jen „MF“) zpočátku odmítalo daň zrušit. Posléze názor změnilo a připravilo zmiňovaný schválený návrh zákona.

Ovšem zrušení DNNV bylo podmíněno ze strany MF dvěma zásadními změnami v zákoně o daních z příjmů. Z tohoto důvodu je součástí schváleného zákona také změna některých ustanovení zákona o daních z příjmů. Této části se budeme věnovat v závěru článku.

Rozhodným dnem bude 31. březen 2020

Výše DNNV je doposud ve výši 4 % ze základu daně, tj. převážně z kupní nebo posudkové ceny, a je splatná do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k zápisu vkladu do katastru nemovitostí.

Jak to bude s nemovitostmi, které byly prodány v roce 2019 a v roce 2020 ještě před schválením a účinností zrušujícího zákona? Zásadní informaci k odpovědi na položenou otázku nám dávají přechodná ustanovení. V zákoně jsou dvě. Obě shodně stanovují rozhodný den, kterým je 31. 3. 2020. V tento den dojde k faktickému zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, pokud v tento den nebo později skončí lhůta pro podání daňového přiznání.

1. První přechodné ustanovení řeší situaci, kdy lhůta pro podání daňového přiznání uplynula před rozhodným dnem, tj. před 31. 3. 2020, ale daň do rozhodného dne nebyla zaplacena, případně byla na základě žádosti prodloužena lhůta pro podání přiznání po rozhodném dni. V takovém případě se k prodloužení lhůty (ve vztahu k zrušení daňové povinnosti na základě zrušovacího zákona) nepřihlíží a daň se zaplatí na základě dosud platného zákonného opatření Senátu.

2. Druhé přechodné ustanovení řeší situaci, kdy lhůta pro podání daňového přiznání uplynula po rozhodném dni, tj. po 31. 3. 2020. V tomto případě veškeré daňové povinnosti k DNNV zanikají účinností zákona (vyhlášením ve Sbírce listin) zpětně k 31. 3. 2020. Toto přechodné ustanovení také posiluje právní jistotu poplatníků v souvislosti s rozhodnutím ministryně financí ve Finančním zpravodaji č. 6/2020 a č. 5/2020. Za tímto účelem si dovoluji ocitovat důvodovou zprávu k zákonu:

„Účelem tohoto přechodného ustanovení je zároveň posílení právní jistoty, neboť zásadně stejného okruhu poplatníků se také týká prominutí úroků z prodlení resp. pokuty za opožděné tvrzení daně podle výroků I. a II. rozhodnutí ministryně financí č. 6/2020 FZ o prominutí příslušenství daně, zálohy na daň a správního poplatku z důvodu mimořádné události, vyhlášené ve Finančním zpravodaji č. 5/2020. Toto prominutí je podmíněno zaplacením daně resp. podáním daňového přiznání do 31. srpna 2020. Tímto přechodným ustanovením je postaveno najisto, že v souvislosti se zrušením zákonného opatření Senátu zaniknou těmto poplatníkům všechny daňové povinnosti, a to přesto, že nedojde k naplnění podmínek stanovených v tomto rozhodnutí.

Úroky z prodlení, které by v souvislosti s nezaplacením daně z nabytí nemovitých věcí vznikly, případně byly již zaplaceny, pokud by platnost tohoto rozhodnutí nebyla prodloužena do dne nabytí účinnosti zákona, rovněž zanikají ex tunc. Důvodem je to, že úroky z prodlení jako příslušenství daně sledují podle § 2 odst. 5 daňového řádu osud daně. Výše uvedené znamená, že se tato právní úprava vztahuje na nabytí nemovité věci v případech, kdy k provedení vkladu do katastru nemovitostí došlo od prosince 2019 nebo, pokud nemovitá věc není evidována v katastru nemovitostí, k nabytí vlastnického práva došlo od prosince 2019.“

Dopad výše uvedených přechodných ustanovení si můžeme ukázat níže na příkladech.

Příklad 1

Vklad práva nemovitosti byl zapsán do katastru nemovitostí dne 29. 11. 2019. V tomto případě vzniká povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň nejpozději dne 2. 3. 2020 (správně 29. 2. 2020, ale tento den připadá na sobotu, takže se lhůta posouvá na první pracovní den, což je pondělí 2. 3. 2020).

Pokud bylo zažádáno o prodloužení lhůty do 30. 4. 2020, pak se k této lhůtě v rámci zrušení DNNV (rozhodný den 31. 3. 2020) nepřihlíží a poplatník je povinen daňové přiznání podat a daň zaplatit v prodloužené lhůtě do konce dubna.

Příklad 2

Vklad práva nemovitosti byl zapsán do katastru nemovitostí dne 2. 12. 2019. V tomto případě vzniká povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň nejpozději dne 31. 3. 2020. To je rozhodný den a v momentě, kdy bude zrušující zákon vyhlášen ve Sbírce zákonů, dojde k tomuto dni ke zrušení povinnosti podat daňové přiznání a zaplatit daň.

Pokud již někdo z poplatníků daňové přiznání podal a daň zaplatil, bude mu vrácena jako přeplatek na dani.

Z uvedených příkladů je patrné, že ke zrušení všech povinností k DNNV dojde u všech zápisů do katastru nemovitostí od prosince 2019. Je to samozřejmě podmíněno tím, že zrušující zákon dojde zdárně do legislativního cíle. Předpokládám, že zákon by mohl být účinný někdy koncem léta.

Změny v zákoně o daních z příjmů

Ještě krátká zmínka ke změnám některých zákonů v souvislosti se zrušením zákonného opatření Senátu. Kromě technických a drobných změn stojí za zmínku navrhované změny v zákoně o daních z příjmů. Jak již bylo uvedeno výše, tyto změny měly „kompenzovat“ zrušení daně z nabytí. Jedná se o:

• Zvýšení hranice časového testu pro osvobození příjmu z prodeje nemovitostí z pěti na deset let.
• Zrušení odčitatelné položky od základu daně z příjmů fyzických osob ve formě úroků z úvěrů, které slouží pro obstarání bytové potřeby. Zrušení této odčitatelné položky se předpokládalo k 1. 1. 2022.

První změna byla schválena. Jedná se o obecný časový test osvobození příjmů z prodeje nemovitostí od daní z příjmů. Netýká se osvobození příjmů, které budou použity na obstarání vlastního bydlení. Tam podmínky zůstávají zachovány. Tato změna by měla platit od 1. 1. 2021.

Druhá změna však neprošla. To znamená, že odčitatelná položka od základu daně z příjmů ve výši úroků z úvěrů na bydlení zůstává zachována. Byla pouze omezena její maximální výše, a to z 300 000 Kč na hodnotu 150 000 Kč.

Pro zajímavost bych z důvodové zprávy ještě ocitoval propočty MF k dopadům na státní rozpočet, vyplývající ze zrušení daně z nabytí:

„Daň z nabytí nemovitých věcí

Dopad na daňové subjekty
Navržená právní úprava bude mít pozitivní dopad na nabyvatele nemovitých věcí za úplatu, protože jim odpadne administrativní zátěž spojená s vyplňováním a podáváním daňového přiznání a současně získají finanční úsporu odpovídající úhradě daně z nabytí nemovitých věcí.“

Závěrem bych rád vyslovil přesvědčení, že zákon brzy spatří světlo světa a daň z nabytí bude skutečně zrušena. Jde o jednu z mála pozitivních změn v daňovém systému. Málokdy se nám povede zažít zrušení daní.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností BS daně s.r.o.