Dne 26. září 2020 nabyl účinnosti zákon č. 386/2020 Sb., kterým pozbývá platnosti zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tento zákon nejen že ruší daň z nabytí nemovitých věcí, ale také mění zákon o daních z příjmů (dále jen „ZDP“).

Z pohledu zákona o daních z příjmů se jedná o dvě zásadní změny. První změna se týká úroků z úvěrů na bydlení a druhá časového testu pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí. Ten se ze současných 5 let prodlužuje na 10 let – jedná se o změnu § 4 odst. 1 písm. b) ZDP a na to navazujících ustanovení ZDP.

V obecné rovině platí, že základ daně fyzické osoby je možné snížit o úroky zaplacené v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo o úroky z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a na posledním místě i o úroky z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem.

Nezbytnou podmínkou je skutečnost, že je úvěr použit na financování bytové potřeby, přičemž se, zcela logicky, nesmí jednat o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne fyzické osobě příjem ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP nebo příjem z nájmu dle § 9 ZDP. Pro tyto poplatníky nebudou úroky nezdanitelnou částí základu daně, avšak při splnění podmínek daných v § 24 ZDP mohou být výdajem (nákladem) snižujícím základ daně. Faktický dopad na výslednou daň tak může být stejný.

Před účinností novely zákona o daních z příjmů byly bytové potřeby definovány v rámci § 15 odst. 3 ZDP. S účinností novely byla definice bytové potřeby přesunuta do zcela nového ustanovení zákona o daních z příjmů, a to do § 4b. Na samotném vymezení bytové potřeby se novelou vůbec nic nezměnilo, její definice je i po nabytí účinnosti novely totožná.

Bytovou potřebou rozumíme (a rozuměli jsme i před novelou) například výstavbu bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep. Nemusí se nutně jednat o výstavbu nového prostoru k bydlení, můžeme nabývat (kupovat) již existující stavbu rodinného či bytového domu, případně již dokončenou bytovou jednotku.

Za uspokojení bytové potřeby ale můžeme považovat i vypořádání společného jmění manželů v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytové jednotky, rodinného či bytového domu. Pod vypořádáním společného jmění manželů si představme situaci, kdy je druhý z manželů tzv. vyplácen, aby uvolnil bytovou potřebu druhému z manželů.

Prodloužení časového testu pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí

V rámci této novely byl také prodloužen časový test pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP z pěti na deset let. Od daně z příjmů se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva a jejich prodejem dobu 10 let.

Z přechodných ustanovení novelizačního zákona vyplývá, že nová lhůta pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí se aplikuje pouze za předpokladu, že nemovitá věc byla fyzickou osobou nabyta po účinnosti novely, tedy byla nabyta 1. ledna 2021 a později.

Pokud je prodávána nemovitá věc, která byla nabyta před účinností novely, pak se na příjem z prodeje aplikuje původní pětiletá lhůta pro osvobození.

Na druhou stranu byla do ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) ZDP doplněna možnost osvobodit příjem z prodeje nemovité věci za předpokladu, že budou získané prostředky použity poplatníkem na obstarání vlastní bytové potřeby.

S možností osvobodit příjem z prodeje nemovité věci za předpokladu, že budou získané prostředky použity na uspokojení vlastní bytové potřeby pracujeme i před účinností novely ZDP, bylo to však umožněno pouze u osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP, nikoli u osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.

Upozorňuji, že musí být získané prostředky použity na uspokojení vlastní bytové potřeby. To znamená, že nemohou být použity na uspokojení bytové potřeby například dítěte či rodičů, což je rozdíl oproti uplatnění nezdanitelné části základu daně dle § 15 odst. 3 ZDP. Protože pokud hodláme uplatnit nezdanitelnou část základu daně dle § 15 ZDP, pak se nemusí nutně jednat o nemovitou věc, která slouží nám jako bytová potřeba, ale může se jednat i o bytovou potřebu, která slouží například potomkům – to vyplývá z § 15 odst. 4 ZDP.

V § 4b odst. 2 ZDP je uvedeno, že osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se aplikuje za předpokladu, že poplatník tuto skutečnost oznámí správci daně, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k získání peněžních prostředků došlo. Oznámení tak správci daně nebudeme vždy podávat do 1. dubna následujícího kalendářního roku, ale přichází v úvahu i prodloužené termíny, a to do 1. května, resp. 1. července následujícího kalendářního roku.

Snížení limitu pro uplatnění úroků z úvěru na bydlení

Vrátíme-li se však k nezdanitelné části základu daně, pak je třeba zmínit, že došlo k výraznému snížení limitu pro uplatnění úroků z úvěru na bydlení. Původní limit 300 000 Kč byl snížen na 150 000 Kč.

Jak již bylo uvedeno výše, zákon nabývá účinnosti 1. ledna 2021. Pojďme se krátce seznámit s přechodnými ustanoveními tohoto zákona, která udávají, na které úvěry na bydlení se použije nová právní úprava a na které úvěry na bydlení se naopak i po účinnosti novely použije stará právní úprava.

Dle přechodných ustanovení platí, že nová právní úprava úroků z úvěru se použije pouze na úvěry, které byly poplatníkem obstarány po nabytí účinnosti zákona. Nová právní úprava se tedy použije pouze na úvěry, které byly poplatníkem obstarány 1. ledna 2021 a později.

Naopak pokud byl úvěr na bydlení obstarán před 1. lednem 2021, tak i po účinnosti novely zákona o daních z příjmů aplikujeme stará pravidla.

Související článek:
DPH u pronájmu nemovitostí od 1. 1. 2021