Osvobození nájmů od 1. 1. 2021

Změna v uplatňování osvobození u nájmů nemovitých věcí byla přijata v rámci tzv. daňového balíčku 2019 – zákona č. 80/2019 Sb. Účinnost této změny nastala od 1. 1. 2021. Změna se týká osvobození od DPH bez nároku na odpočet nájmu nemovitých věcí dle § 56a zákona o DPH (dále jen „ZDPH“).

Do konce roku 2020 se plátce při nájmu nemovité věci jinému plátci k jeho ekonomické činnosti mohl rozhodnout neuplatnit osvobození, ale nájem zatížit DPH. Nově od 1. 1. 2021 je tato možnost značně omezena a dobrovolné zdaňování nájmu nemovité věci mezi dvěma plátci není možné u:
 

Vzhledem k tomu, že nyní povinné osvobození je bez nároku na odpočet, nemůže pronajímatel uplatňovat nárok na odpočet u plnění použitých v souvislosti s nájmem. Bude také potřeba v souvislosti s touto změnou provést úpravu odpočtu daně podle § 78a ZDPH, pokud byl při pořízení nebo technickém zhodnocení stavby uplatněn odpočet DPH. Jak se provádí úprava odpočtu daně, je popsáno v článku Úprava odpočtu daně.

Příklad 1

Plátce DPH koupil v roce 2019 bytový dům za 10 mil. Kč. Uplatnil nárok na odpočet ve výši 2 100 000 Kč. V roce 2020 provedl technické zhodnocení nemovité věci v hodnotě 5 mil. Kč. Jednalo se o stavební a montážní práce, u kterých byl uplatněn režim přenesení daňové povinnosti dle § 92e ZDPH. Z těchto přijatých stavebních a montážních prací odvedl DPH na výstupu a zároveň ve stejné výši ve 100 % uplatnil DPH na vstupu ve výši 1 050 000 Kč. Pro zjednodušení je vždy v příkladu počítáno se základní sazbou DPH 21 % bez ohledu na to, jaká by tam byla ve skutečnosti.

Jelikož se jedná o bytový dům a bytové jednotky, nelze již od roku 2021 nadále nájem zatěžovat DPH. Od ledna 2021 bude nájem osvobozen (povinně) od DPH dle § 56a ZDPH. Pronajímatel ztratí nárok na odpočet a zároveň musí provést úpravu odpočtu dle § 78a ZDPH. V daňovém přiznání za prosinec 2021 (čtvrtletní plátce v přiznání za 4. čtvrtletí 2021) provede pronajímatel úpravu odpočtu DPH na ř. 60:

• Pořízení bytového domu 2 100 000 × 1/10 × (0 % − 100 %) = −210 000 Kč. Kde 2 100 000 Kč je hodnota původně uplatněného odpočtu, 10 let je lhůta pro úpravu odpočtu daně u nemovitých věcí a jejich technického zhodnocení (pro daný rok počítáme s 1/10), 0 % je nárok na odpočet v roce 2021 a 100 % je původně uplatněný nárok – matematicky tedy počítáme 0 − 1. Úpravě bude podléhat 10 let od roku 2019, tj. do roku 2028. Pokud bude každý další rok bytový dům sloužit pouze k osvobozeným nájmům, provede se v posledním období daného roku úprava nároku na odpočet o 210 000 Kč (s minusem do ř. 60). Celkově tedy za období 2021 až 2028 vrátí plátce na uplatněném odpočtu 8 × 210 000 Kč = 1 680 000 Kč. 420 000 Kč, tj. nárok za 2 roky (2019 a 2020) zůstane pronajímateli zachován, protože 2 roky byl bytový dům používán k zdanitelným plněním.
• Technické zhodnocení 1 050 000 × 1/10 × (0 − 1) = −105 000 Kč. Úpravě bude podléhat 10 let od roku 2020, tj. do roku 2029. Pokud bude každý další rok bytový dům sloužit pouze k osvobozeným nájmům, provede se v posledním období daného roku úprava nároku na odpočet o 105 000 Kč (s minusem do ř. 60). Celkově tedy za období 2021 až 2029 vrátí plátce na uplatněném odpočtu 9 × 105 000 Kč = 945 000 Kč. 105 000 Kč, tj. nárok za 1 rok (2020), zůstane pronajímateli zachován, protože 1 rok byl bytový dům používán k zdanitelným plněním.

O hodnotu sníženého odpočtu DPH může pronajímatel zvýšit vstupní cenu bytového domu pro účely odepisování, nebo ji uplatnit přímo jako daňový náklad, resp. výdaj. Neuplatněnou DPH lze v souladu s pokynem D-22 k daním z příjmů k § 24 odst. 2 uplatnit jako daňový náklad, resp. výdaj, nebo ho zahrnout do odpisů formou zvýšení vstupní ceny.

Další informace k této oblasti načerpáte v článku DPH u pronájmu nemovitostí od 1. 1. 2021.

Změny v DPH související s přijetím daňového balíčku

Pod číslem 609/2020 Sb. byl zveřejněn tzv. daňový balíček 2020/2021. Hlavní změny se týkají oblasti daně z příjmů. Nicméně některé ze změn v dani z příjmů se promítají i do DPH. Jedná se zejména o zohlednění zvýšení limitu pro dlouhodobý hmotný majetek z 40 000 Kč na 80 000 Kč. A zrušení kategorie nehmotného majetku.

Změna limitu pro dlouhodobý majetek má vliv zejména na úpravu odpočtu (vysvětlení problematiky úpravy odpočtu viz výše). Pro účely DPH se dle přechodných ustanovení nový limit 80 000 Kč použije až na majetek pořízený od 1. 1. 2021. I když pro účely daně z příjmů je možné použít nový limit zpětně na majetek pořízený již od 1. 1. 2020.

Příklad 2

Plátce DPH pořídil v průběhu roku 2020 nový stroj v pořizovací ceně 50 000 Kč bez DPH. Z pořízení uplatnil odpočet DPH ve výši 100 %. Pro účely daně z příjmů se rozhodl využít novely zákona o daních z příjmů a stroj nezařadit jako odpisovaný dlouhodobý majetek, ale účtovat o něm jako o drobném majetku do nákladů. Jak to bude s lhůtou pro úpravu odpočtu DPH?

Stroj pořízený v roce 2020 se dle přechodných ustanovení a v souladu s § 4 odst. 4 písm. d) bod 1. považuje za dlouhodobý hmotný majetek. Uplatněný odpočet bude podléhat úpravě dle § 78 ZDPH. Lhůta pro úpravu činí 5 let (2020 až 2024).

Příklad 3

Plátce DPH zaplatil v prosinci 2020 zálohu 50 000 Kč bez DPH na pořízení stroje. K zaplacené záloze obdržel daňový doklad o zaplacené záloze. Na základě něj si uplatnil nárok na odpočet v plné výši v přiznání za prosinec 2020. Doplatek ve výši 10 000 Kč uhradil v lednu 2021, kdy též pořídil stroj a zařadil ho do užívání. Celková pořizovací cena stroje činí 60 000 Kč bez DPH. Bude zálohu 50 000 Kč vykazovat v prosincovém DPH na ř. 47? Bude odpočet DPH podléhat (celý nebo část) úpravě odpočtu?

V přiznání k DPH za leden 2021 uplatní plátce odpočet DPH z doplatku. Odpočet DPH nebude podléhat úpravě jako dlouhodobý hmotný majetek dle § 78. V úvahu připadá pouze snížení nároku na odpočet při zrušení registrace plátce dle § 79a odst. 3 ZDPH – u majetku, u kterého byl uplatněn nárok na odpočet daně alespoň ve výši 2 100 Kč, pořízeného v období zahrnujícím 11 kalendářních měsíců před zrušením registrace. Hodnota majetku se nebude uvádět na ř. 47.

Vzhledem k tomu, že ze zákona o daních z příjmů „vypadla“ definice dlouhodobého nehmotného majetku, mění se definice dlouhodobého nehmotného majetku a jeho technického zhodnocení pro účely DPH. Nově je odpisovaným nehmotným majetkem majetek podle právních předpisů upravujících účetnictví (viz § 4 odst. 4 písm. d) bod 2. ZDPH).

Dlouhodobý nehmotný majetek je dle § 6 vyhlášky č. 500/2002 Sb. definován takto: „Položka „B.I. Dlouhodobý nehmotný majetek“ obsahuje zejména nehmotné výsledky vývoje, software, ocenitelná práva a goodwill s dobou použitelnosti delší než jeden rok a od výše ocenění určené účetní jednotkou, s výjimkou goodwillu, a při splnění podmínek dále stanovených a při splnění povinností stanovených zákonem, zejména respektováním principu významnosti a věrného a poctivého zobrazení majetku. Dále obsahuje povolenky na emise a preferenční limity. Dobou použitelnosti se rozumí doba, po kterou je majetek využitelný pro současnou nebo uchovatelný pro další činnost nebo může sloužit jako podklad nebo součást zdokonalovaných nebo jiných postupů a řešení včetně doby ověřování nehmotných výsledků.“

Zdůraznit je třeba, že účetní předpisy neupravují zejména výši ocenění nehmotného majetku. Je potřeba, aby si tuto hodnotu určila ve vnitřním předpisu účetní jednotka při respektování principu významnosti a věrného a poctivého zobrazení majetku.

Nově se bude u služeb „38.2 Příprava k likvidaci a likvidace komunálního odpadu“ uplatňovat první snížená sazba DPH ve výši 15 %. Došlo k zařazení této položky do Přílohy č. 2 – Seznam služeb podléhajících první snížené sazbě daně.

Změna při zasílání zboží do jiného členského státu od 1. 7. 2021

Nově od 1. 7. 2021 bude limit pro zasílání zboží do jiného členského státu posuzován za všechny (jiné) členské státy dohromady a bude činit 10 000 EUR. DPH v jiném členském státě bude nově možné odvádět přes systém MOSS (Mini One Stop Shop).

Podrobně je tato změna popsána v článku Prodej zboží na dálku od 1. 7. 2021.

Související články:
DPH u pronájmu nemovitostí od 1. 1. 2021
Prodej zboží na dálku od 1. 7. 2021
Novinky v daních z příjmů v roce 2020 a 2021