Příjem z nájmu movitých věcí a nemovitých věcí

Nájem nemovitých věcí nezahrnutých do obchodního majetku se vždy zdaňuje jako příjem dle § 9 (příjmy z nájmu). V případě nájmu nemovitých věcí nehraje roli, zda jde o příležitostný nebo pravidelný nájem. Nájem nemovitých věcí, a to ani příležitostný, nelze osvobodit.

Naproti tomu v případě nájmu movitých věcí zákon rozlišuje příležitostný nájem movitých věcí a pravidelný nájem movitých věcí. Pravidelný nájem movitých věcí se zdaňuje jako příjem dle § 9 (příjmy z nájmu). Naopak příležitostný nájem movitých věcí se zdaňuje jako příjem dle § 10 (ostatní příjmy, viz § 10 odst. 1 písm. a) ZDP).

Příjem z příležitostného nájmu movitých věcí bude osvobozen od daně z příjmů dle § 10 odst. 3 písm. a) ZDP, pokud jejich úhrn u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období 30 000 Kč.

Příklad 1

Pan Novák, fyzická osoba, pronajímá následující věci nezahrnuté do obchodního majetku:

1. Jednorázově pronajal chatu na jeden týden v létě za účelem rekreace. Příjem z nájmu činil 10 000 Kč.
2. Pravidelně pronajímá byt jiné fyzické osobě za účelem bydlení. Příjem z nájmu činí 10 000 Kč měsíčně, tj. za rok činil příjem z nájmu bytu 120 000 Kč.
3. Pravidelně pronajímá dodávkový automobil za účelem podnikání společnosti ABC, s.r.o. Nájemné činí 1 500 Kč měsíčně, tj. 18 000 Kč ročně.
4. Jednorázově pronajal vlastní karavan jiné fyzické osobě za účelem rekreace na týden za 4 000 Kč.

Jak bude příjmy zdaňovat?

Řešení:

1. Nájem nemovité věci se vždy zdaňuje jako příjem dle § 9 ZDP. Příjem z nájmu nemovité věci nelze osvobodit, ani když jde o jednorázový nebo příležitostný příjem.
2. Příjem z nájmu nemovité věci – bytu, zdaní poplatník dle § 9 ZDP.
3. Pravidelný příjem movité věci se zdaňuje jako příjem dle § 9 ZDP. U pravidelného nájmu nelze aplikovat osvobození ani v případě, že je roční příjem nižší než 30 000 Kč.
4. Příležitostný nájem movitých věcí se zdaňuje jako ostatní příjem dle § 10 ZDP. Vzhledem k tomu, že částka příjmu je nižší než 30 000 Kč, je příjem z nájmu karavanu osvobozen od daně z příjmů.

Příjmy z nájmu nemovitých věcí

Pro účely zdanění nájmů se za příjem u fyzické osoby považuje přijatá platba za nájemné v období od 1. 1. do 31. 12. Za příjem z nájmu se nepovažují úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu nebo nebytových prostor. To vyplývá z pokynu D-59 k § 9 bod 2.

Do příjmů se nezahrnují úhrady za služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby. Pokud nějaké služby poskytuje přímo pronajímatel, zahrnují se do příjmů.

Příjmy z podnájmu nemovité věci se zdaňují stejně jako příjmy z nájmu. Podnájem se pro účely daně z příjmů považuje za nájem. Podobně se stejně jako nájem zdaňuje i pacht (§ 21c odst. 4 ZDP).

Příklad 2

Pan Novák pronajímá byt. V nájemní smlouvě má sjednáno nájemné 10 000 Kč měsíčně a dále úhradu za služby, které vyúčtovává nájemci ve výši 5 000 Kč (1 500 Kč záloha na plyn, 1 000 Kč záloha na dodávky vody a zbylých 2 500 Kč za osvětlení společných prostor, odvoz odpadu, výtah a úklid společných prostor).

Do příjmů se nezahrnují služby spojené s užíváním bytu a zálohy na služby, které zajišťuje pronajímatel, pokud je po skončení roku zúčtuje. Příjem z nájmu zahrnovaný do daňového přiznání činí 12 × 10 000 Kč, tj. 120 000 Kč.

Zdaňování příjmů z nájmu majetku v SJM a spoluvlastnictví

Příjmy z nájmu majetku zahrnutého ve společném jmění manželů se zdaňují dle § 9 odst. 2 ZDP jen u jednoho z nich. Pokyn D-59 k § 9 odst. 2 upřesňuje, že pokud je ve společném jmění manželů více nemovitostí, tak příjem z nájmu všech těchto nemovitostí se zdaňuje jen u jednoho z manželů. A to i v případě, že jde o nemovité věci různého charakteru.

Není možné si příjmy z nájmu majetku ve společném jmění mezi manžely rozdělit například tak, že nájem chaty zdaní manželka a nájem bytu zdaní manžel. To, který z manželů příjmy z nájmu majetku ve spoluvlastnictví zdaní, je věcí dohody mezi manžely.

Příjem z nájmu majetku v podílovém spoluvlastnictví zdaňují všichni spoluvlastníci ve svých daňových přiznáních v poměru svých spoluvlastnických podílů. Spoluvlastníci se mohou dohodnout i na jiném poměru zdanění příjmů z nájmu majetku ve spoluvlastnictví, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům. V tom případě ale nemohou dle § 12 odst. 2 ZDP uplatnit paušální výdaje. Pokud rozdělí příjmy jiným způsobem, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům, mohou uplatnit pouze výdaje v prokázané výši. V tomto případě je vhodné jiný poměr příjmů uvést v písemné smlouvě.

Příklad 3

Manželé Dvořákovi mají ve společném jmění manželů zahrnutý byt a dále rekreační chatu. Příjem z nájmu bytu činil 120 000 Kč za rok, příjem z nájmu chaty 20 000 Kč za rok. Dále má manželka ve výhradním vlastnictví (není součástí společného jmění manželů) 1/2 rodinného domu, který zdědila po rodičích. Druhým spoluvlastníkem rodinného domu je její bratr. Roční příjem z nájmu rodinného domu činí 240 000 Kč. Paní Dvořáková by ráda ve svém přiznání zdanila příjmy z nájmu rodinného domu v plné výši a příjem z nájmu chaty. Pan Dvořák by zdanil příjem z nájmu bytu. Je toto možné?

Příjem z nájmu rodinného domu v podílovém spoluvlastnictví činí 240 000 Kč, na každého ze sourozenců tedy připadá 1/2, tj. 120 000 Kč. Každý ze sourozenců podá daňové přiznání, ve kterém zdaní příjmy 120 000 Kč, přičemž může uplatnit paušální výdaje, nebo výdaje ve skutečné výši. Pokud by došlo k dohodě mezi paní Dvořákovou a jejím bratrem, že má zdanit celý příjem 240 000 Kč ona, nebude moci uplatnit paušální výdaje. Pouze výdaje ve skutečné výši.

Základ daně z nájmu

Základem daně u příjmů z nájmu jsou příjmy snížené o výdaje. Výdaje je možné uplatnit v paušální výši, nebo ve skutečné výši. Paušální výdaje u příjmů z nájmu činí dle § 9 odst. 4 ZDP 30 % z příjmů, nejvýše však 600 000 Kč. Pokud se poplatník rozhodne uplatnit paušální výdaje, nemůže po termínu pro podání daňového přiznání v dodatečném přiznání zpětně změnit výdaje na skutečné. Obráceně to možné je.

Pokud tedy poplatník uplatní skutečné výdaje, může podat dodatečné daňové přiznání a uplatnit výdaje paušální. Pokud se poplatník rozhodne pro paušální výdaje, jsou ve výdajích již zahrnuty všechny výdaje a není možné uplatnit žádné další výdaje navíc (např. odpisy). Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje, má povinnost vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Pronajímaný majetek dle § 9 ZDP se nepovažuje za obchodní majetek – viz pokyn D-59 k § 9 odst. 6 ZDP. A to ani v případě, že jsou uplatňovány skutečné výdaje.

V případě, že se poplatník rozhodne uplatnit výdaje ve skutečné výši, má povinnost vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Dále má povinnost vést evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu. V praxi je nicméně vhodné vést evidenci o pohledávkách a dluzích nejen v období ukončení nájmu, ale ve všech obdobích. A to například z důvodu nutnosti upravit základ daně o pohledávky v případě změny metody uplatňování výdajů (dle § 23 odst. 8 ZDP). Dále má poplatník povinnost vést evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy.

Uplatňuje-li poplatník skutečné výdaje, musí být schopen prokázat jejich vynaložení v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu. Výdaji souvisejícími s příjmy z nájmu jsou například:

• Úroky z hypotéky na nákup pronajímané nemovitosti – v případě, že je nemovitost pronajímaná, nelze úroky z hypotéky uplatnit jako položku snižující základ daně dle § 15 ZDP. Mohou však být uplatněny jako skutečný výdaj k příjmům z nájmu. Uplatňují se pouze úroky, nikoliv celá splátka hypotéky. Výši zaplacených úroků z hypotéky lze zjistit z potvrzení od banky nebo stavební spořitelny.
• Odpisy nemovité věci – odpisy lze volit rovnoměrné, nebo zrychlené. Většina nemovitých věcí bude zařazena do 5. odpisové skupiny.
• Výdaje na opravy a udržování – např. vymalování, žárovky apod.
• Výdaje na rekonstrukce – považují se za technické zhodnocení. Zvyšují vstupní cenu pro odpisování. Nelze je uplatnit rovnou do výdajů. Do výdajů se dostávají formou odpisů.
• Vybavení nemovité věci nábytkem a zařizovacími předměty – je potřeba sledovat limit 80 000 Kč. Movité věci s vyšší cenou než 80 000 Kč nelze zahrnout přímo do výdajů, ale je potřeba je odepisovat jako dlouhodobý hmotný majetek. Jako samostatný majetek se odepisují pouze volně stojící předměty (např. volně stojící skříně). Vybavení pevně spojené s bytem (např. vestavěné skříně) jsou součástí ceny bytu.
• Daň z nemovité věci hrazená vlastníkem nemovité věci za pronajímanou nemovitost.
• Pojištění pronajímané nemovitosti.
• Paušál na dopravu – vlastník nemovitosti může uplatnit cestovní výdaje související s nájmem nemovité věci. V případě cest autem může uplatnit paušál na dopravu. Používá-li vozidlo jak k nájmu, tak k soukromým cestám, může uplatnit paušál na dopravu 4 000 Kč měsíčně. Pokud by používal auto výhradně k nájmu, může použít paušál na dopravu 5 000 Kč. Tato varianta ale není v praxi příliš častá. Většinou je vozidlo používáno i soukromě. Při použití paušálu na dopravu je potřeba splnit podmínky pro uplatnění paušálu na dopravu, např. uplatnit paušál pouze na auto vlastní nebo v nájmu. Obezřetnost je potřeba například u aut financovaných úvěrem (může být omezeno vlastnické právo po dobu splácení úvěru).
• Výdaje na daňové či právní poradenství, odměna správcovské firmě nebo realitní kanceláři zajišťující příjmy z nájmu.
• Fond oprav – platby do fondu oprav lze uplatnit jako výdaj k příjmům z nájmu. Jsou-li platby do fondu oprav nebo jejich část určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů (viz pokyn D-59 k § 9 odst. 3 bod 2. ZDP).
• Služby, které nejsou vyúčtovány nájemci a byly zdaněny, jsou součástí příjmů.

Příklad 4

Paní Šedá pronajímá byt. Příjmy z nájmu činí ročně 120 000 Kč. V příjmech nejsou zahrnuty zálohy na služby, které pronajímatel vyúčtovává nájemci. K tomu má následující výdaje: úroky z hypotéky na pořízení bytu 20 000 Kč ročně, daň z nemovitých věcí 1 500 Kč ročně, odvod do fondu oprav 4 000 Kč měsíčně (fond oprav není určen na technické zhodnocení společných částí domu), zálohy na služby vyúčtované nájemci 3 000 Kč měsíčně, odpis nemovité věci 50 000 Kč za daný rok. Jaký bude základ daně?

Výdaje:

• úroky z hypotéky: 20 000 Kč
• daň z nemovitých věcí: 1 500 Kč
• fond oprav: 4 000 Kč × 12 = 48 000 Kč
• odpis: 50 000 Kč
• Celkem výdaje: 119 500 Kč

Výdaje na služby vyúčtované nájemci se nezahrnují do výdajů, stejně jako se nezahrnují do příjmů.

Základ daně z nájmu při použití skutečných výdajů činí 120 000 Kč − 119 500 Kč = 500 Kč.

Vstupní cena pro odepisování nemovité věci

Na výpočtu odpisů je obvykle nejtěžší správně určit vstupní cenu. Tu upravuje § 19 ZDP.

U nemovitých věcí nabytých koupí rozhoduje doba koupě nemovité věci a zahájení nájmu. Byla-li nemovitá věc pořízená koupí v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, je vstupní cenou pro odpisy pořizovací cena, tj. kupní cena. Ta se zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení.

Byla-li nemovitá věc pořízená v době delší než 5 let před zahájením nájmu, je vstupní cenou pro odepisování tzv. reprodukční pořizovací cena. Tj. cena určená podle zákona o oceňování. Cena se stanoví k okamžiku zahájení nájmu.

Reprodukční pořizovací cena se použije také v případě nemovité věci nabyté bezúplatně (např. darem nebo dědictvím). Opět se určuje k okamžiku zahájení nájmu.

V případě nemovité věci postavené ve vlastní režii v době kratší než 5 let před zahájením nájmu se ocení vlastními náklady. V případě výstavby ve vlastní režii v době delší než 5 let před zahájením nájmu se k ocenění použije reprodukční pořizovací cena. I v případě pořízení nemovité věci ve vlastní režii lze vstupní cenu zvýšit o náklady prokazatelně vynaložené na opravy a technické zhodnocení.

Příklad 5

Pan Nový vlastní několik nemovitých věcí, které pronajímá. Chce uplatnit skutečné výdaje a vypočítat odpisy. Všechny nemovité věci začal pronajímat v roce 2022.

1. Byt A koupil v roce 2021 za 6 mil. Kč.
2. Byt B koupil v roce 2000 za 800 000 Kč.
3. Byt C zdědil po svém otci v roce 2022.
4. Chatu postavil ve vlastní režii v roce 2020. Náklady na výstavbu činily 1,5 mil. Kč. V roce 2021 provedl opravu střechy za 0,5 mil. Kč.

Kolik bude vstupní cena pro odepisování a jak ji pan Nový určí?

1. Koupě v době kratší než 5 let před zahájením nájmu – vstupní cenou je kupní cena 6 mil. Kč.
2. Koupě v době delší než 5 let před zahájením nájmu. Cenu určí na základě znaleckého posudku – cena se stanoví k datu zahájení nájmu, tj. k roku 2022.
3. Nemovitost získaná bezúplatně – cena se stanoví na základě znaleckého posudku k datu zahájení nájmu, tj. k datu 2022.
4. Nemovitost postavená ve vlastní režii v době kratší než 5 let před zahájením nájmu – vlastní náklady 1,5 mil. Kč + náklady na opravy 0,5 mil. Kč = 2 mil. Kč.