Pozor, informace uvedené v článku nemusí být v roce 2024 aktuální. Článek vznikal v době, kdy ještě nebylo známo finální znění zákona o DPH.

Dne 1. 7. 2023 měla nabýt účinnosti novela zákona o dani z přidané hodnoty (zákon č. 235/2004 Sb.). Novela byla vyvolána zákonem č. 284/2021 Sb., což je doprovodný zákon k novému stavebnímu zákonu (zákon č. 283/2021 Sb.). Jelikož právě proběhla rozsáhlá novelizace nového stavebního zákona, došlo v rámci této novelizace k posunutí účinnosti změn v zákoně o DPH až od 1. 1. 2024. Prezident novelizaci podepsal v druhé polovině května a každým dnem by měla být zveřejněna ve Sbírce zákonů.

Doposud definice nemovitostí vycházely z katastrálních předpisů. Nově tak máme v zákoně o DPH definice uvedené ve stavebním zákoně.

Jakých oblastí se novela dotkne? Největší dopad bude mít na:

• Sazby daně uvedené v § 48 ZDPH u dokončené stavby pro bydlení nebo dokončené stavby pro sociální bydlení. Zde se jedná např. o opravy, rekonstrukce již stávající stavby apod.
• Sazby daně uvedené v § 49 ZDPH u výstavby nebo dodání stavby pro sociální bydlení. V tomto případě se jedná o práce při výstavbě a dodání nové stavby.
• Podmínky pro osvobození od DPH při dodání nemovitostí dle § 56 ZDPH.
• Podmínky pro osvobození od DPH při nájmu nemovitostí dle § 56a ZDPH.

V následujícím textu se budeme věnovat prvním dvěma bodům. Nejpodstatnější změnou je totiž definice bytového a rodinného domu, která bude mít zásadní vliv na sazbu daně.

Dosavadní znění § 48 odst. 2 ZDPH: „Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí:

Znění § 48 odst. 2 ZDPH od 1. 1. 2024: „Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí:

Jaký je praktický dopad uvedené, textově drobné a nenápadné změny? Definice stávající vychází z katastrální vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Zde je definována stavba pro bydlení v § 2 písm. a):

Nová definice stavby pro bydlení vychází z § 13 katastrálního zákona:

1. bytovým domem se rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení,
2. rodinným domem se rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení a která má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nebo třetí nadzemní podlaží ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o dva metry.

Z uvedeného vyplývá, že zejména nová definice rodinného domu podle stavebního zákona se liší od stávající. Jak to tedy bude se sazbami DPH po 1. 1. 2024? Odpověď najdeme v přechodných ustanoveních novely:

1. Na poskytnutí stavebních a montážních prací prováděných na dokončeném rodinném domě (§ 48 odst. 2 písm. b) ZDPH) nebo na rodinném domě pro sociální bydlení (§ 48 odst. 5 písm. b) ZDPH), které byly započaty před 1. 1. 2024, se po dobu následujících dvou let, tj. do 30. 6. 2025, uplatní první snížená sazba daně 15 %. Zákonodárce tedy umožnil po dobu dvou let uplatňovat sníženou sazbu daně i u rodinných domů, které po 1. 1. 2024 již nebudou splňovat definici podle stavebního zákona. Pokud by se stavební práce v této lhůtě nepodařilo dokončit, pak by již na práce provedené po 30. 6. 2025 musela být uplatněna sazba základní. 
2. Obdobně jako v předchozím bodě se postupuje u poskytnutí stavebních nebo montážních prací spojených s výstavbou stavby pro sociální bydlení, pokud se jedná o rodinný dům pro sociální bydlení (§ 48 odst. 5 písm. b) ZDPH).
3. Stejným způsobem je ošetřeno poskytnutí stavebních nebo montážních prací, kterými se stavba nebo prostor mění na stavbu pro sociální bydlení, pokud se jedná o rodinný dům (§ 48 odst. 5 písm. b) ZDPH), které byly započaty přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, po dobu dvou let se ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona uplatní první snížená sazba daně.

K uvedenému bych na závěr ocitoval důvodovou zprávu, ve které předkladatel novely (Vláda ČR) odůvodnila změnu a zapracování dvouletého přechodného období.

„Věcnou změnou související s přijetím nového stavebního zákona je změna vymezení rodinného domu, ke které dojde v návaznosti na zaváděnou definici rodinného domu v novém stavebním zákoně.

Zejména z důvodu, aby v souvislosti s touto změnou nedošlo k okamžitým změnám sazby daně při poskytování stavebních nebo montážních prací spojených s již probíhající výstavbou a při dodání rodinných domů, které jsou pro účely DPH považovány za stavbu pro sociální bydlení a při poskytování stavebních nebo montážních prací u již probíhajících oprav a jiných stavebních úprav prováděných na dokončených rodinných domech (považovaných pro účely DPH za stavbu pro bydlení nebo pro sociální bydlení), je do zákona o DPH v přechodných ustanoveních zapracováno dvouleté přechodné období, ve kterém budou rodinné domy, které již nesplní definici rodinného domu dle nové úpravy, považovány pro účely snížené sazby daně za rodinné domy navzdory tomu, že tuto definici nenaplňují.“

Článek byl připravený ve spolupráci se společností BS daně s.r.o.